目前，美国住房的可负担能力（affordability）是非常非常之差，这是事实。
但是，这个但是…
至少到目前为止，负担能力对绝大多数美国民众来说，影响不大，因为绝大多数民众都已经锁定了低利率固定贷款，受影响的只是很少买房或重贷的群体，而这个群体数目很小。如果美国也像其他国家一样，贷款实行的是浮动利率政策，那情形就要严重得多。
其次，负担能力也是动态变化的，甚至有时变化很快。如果美国大多民众相信利率会长期在7%以上，并且会持续很多年，那可能会对房价有严重负面影响。而如果大多民众相信这只是暂时的，情形又会不同。至少我个人不认为利率会长期在7%以上，我认为长期利率在5.5%左右比较靠谱。
再者，物价一旦升上去，就很难再降下来。比如消费指数从100 升到120，即便通胀率降下来，也只是在120的基础上增速减慢，没说必须要再降到100。也就是说，通胀已隐含在房价之中。
还有一点，只是我的推测。目前的贷款利率跟二十年前相比比较接近，而公寓楼的Cap Rate，却比以前要低得多，二十年前时约8.5，而目前却只有5左右。这当然说明，目前的公寓楼价格比以前要昂贵的多。
那前后价格差别为什么会这么大呢？有几种可能原因：
1）房产要崩盘了，但还没发生，属于黑暗前的光明。
2）投资者对未来总回报的期望值降低了。
3）投资者对租金利润的期望值降低了，而对增值的期望值升高了。
4）投资者认为未来的利率比二十年前的要低。
我认为1）和2）的可能性不大，比较可能是3）和4）。并且，随着过去十几年大投资机构进入民居市场，民居市场有越来越多炒的性质，未来房价的波动性可能会比较大。在炒作因素的影响下，人们对房价增速的期望值会不会升高，从而真的推高房价？因为即便不考虑2020年和2021年房价的疯涨，近时期房价增速仍比历史平均要高。
这纯粹是瞎分析。
建宁 2023/9/8
