想要财，还是想要财务自由？

前几天BiggerPockets年轻的CEO Scott Trench写了一篇令我很感兴趣的文章，这篇文章所要探讨的问题，也正是我目前所面临的问题：这就是财富和现金流的转换问题，是想要财富还是想要现金流，或者说是想要发财还是想要财务自由，而这两者，有时候是矛盾的。这是原文：

The Hard Truth: True Financial Freedom Will Force You to Make Suboptimal (and Maybe Unpopular) Portfolio Decisions 

人生的不同时期，需求是不一样的。就像我自己，今年之前我根本不在意现金流，因为家庭有工资收入，而从今年开始，需要靠现金流吃饭，所以必须把现金流放在第一位。

Scott Trench在文章中提到了加州一位45岁的高管，年收入五十来万（mid-six-figure income），他向Trench咨询每年如何可以得到6万的被动收入。

这位高管目前的净资产约3.5米，这是其资产具体配置：

• 约1米的退休金投在股市
• 3.5米的出租房产，其中净值1米，贷款2.5米，贷款利率约4.25%
• 净值75万的理财型保险，但每年需要交6万
• 25万现金
• 自住房市值1米，其中还有贷款50万，利率4.5%，贷款月供2500

这是个蛮省税的投资组合，并且资产的长期增长率也应该不错。

但是，这个投资组合却没有现金流，甚至很可能是负的现金流，尽管3.5米净资产并不是个小数目： 1）保险每年需要交6万；2）自住房每年需要交房贷和其它费用；3）退休金还不到拿钱的年龄；4）投资房高杠杆，也很难产生现金流； 5）25万现金会产生些现金流。

这是Scott Trench的建议：

• 干掉理财型保险，把拿出的75万投到利率是10~12%的hard money lending，这一项就使原来负6万，变成正8万；
• 卖掉其它的出租房，只保留现金流最好的两个，用卖掉的资金还掉一些贷款， 这样每年又可以产生五六万的现金流
• 还掉自住房的贷款

这样的话，每年会产生差不多14万的被动现金流，差不多可以躺平了，当然这种组合在税务上是不利的。

我觉得Scott Trench的建议过于保守，尤其是那位高管还那么年轻，即便他想早躺平，也可以有允许犯错的机会，当然Scott Trench的目的是想得到多的现金流。

如果换做是我的话，我的建议会是：

• 干掉理财型保险，这个我完全同意
• 卖掉其它的出租房，只保留现金流最好的两个。这个也可以，但我不会用卖掉的资金还掉部分贷款
• 我不会选择还掉自住房

还是用省下的资金仍然做hard money lending，或者投资高分红的基金也可以，这样现金流也许会少点，但总资产的回报率会高些，毕竟那位高管还年轻。

想发财，还是想早躺平，这是个值得思考的问题！

建宁 2023/8/25

所有跟帖： 

• 有没有想过hard lending money 的巨大风险？我在职场生涯发了贴，$80million hard lend -ZeroSumGame- ♂ (81 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:21:14

• 愿闻其详…… -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:41:17

• 你说的是Private Equity吧？ -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:34:37

• 他说的是hard lending money -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 04:52:24

• 这三个单词连在一起我没听过有这种说法的， Hard Money是个固定术语 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:10:54

• not possible -yidun- ♀ (0 bytes) () 08/31/2023 postreply 07:59:06

• 为什么不还剩下的贷款？ 原耳闻其详 -有风景的房间- ♀ (165 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:24:04

• 如果贷款利率很低就不着急还。可以做其他投资。 -花飞絮- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:34:02

• 贷款小于5%，现金投资回报大于10%，差价就出来了。不过，风险也增大了。建宁特别说了高管45岁算年轻，还能承担高风险。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:08:00

• 住一米的房每年理财保险六万—脑子有点被驴踢了吧：） -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:39:41

• 其实他那么高的收入买理财型保险也不见得是错 -jenning- ♂ (115 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:37:01

• 每年六万的现金流出还不如投自住房里里享受，同样保值 -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:56:12

• 不知怎么改进目前的portfolio,不过才45岁,二者之间难道不应该偏重发财 ? -wu7788- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 15:42:54

• 谢谢分享，读你的文章总很有启发 -吃货99- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:00:55

• 我也想问hard money lending的风险 -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:30:01

• Hard money是first position lien，并且借款人自己有30-35%在项目里，想听听存在哪些风险。 -万湖之州- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:42:38

• 风险反应在Hard money loan利息远高于普通Mortgage rate -未知- ♂ (156 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:13:31

• 1）可能需要forelcose房子；2）收回的房子可能市值比贷款低 -jenning- ♂ (82 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:47:48

• 请教什么是10~12%的hard money lending？什么机构的？ -zacao- ♀ (51 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:41:53

• 应该不是机构。就是自己放高利贷 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:45:37

• 对 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:37:26

• 谢谢解答！ -zacao- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 20:00:26

• 当然是先财务自由了，然后想干吗干吗。 -猛牛- ♂ (308 bytes) () 08/25/2023 postreply 16:47:00

• 牛兄英明！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:38:13

• 不用投hard money，股市平均都有10%以上的年回报，把保险或出租房整理一下搞出1百万，这样每年就可以自由了 -我是一片风云- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:11:20

• 但是需要现金流， 股市调整好也有可能做到。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:39:21

• 我就是一直朝着现金流的路子走。可惜还是有漏洞，和你一样，投资地太分散，还需要回锅一次，把房子集中起来。 -守月- ♀ (469 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:17:51

• 慢慢来， 也许不久财富和现金流两者就同时都有了。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:41:46

• 3米，投到VYM，至少3%红利，九万already -phx007- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 17:44:00

• 对，投分红高的基金也可以 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 19:43:08

• 高管的问题其实是，如何赚六万元对冲人寿保险的保金。 -柠檬椰子汁- ♂ (146 bytes) () 08/25/2023 postreply 20:17:56

• hard money风险并不高， 问题是难操作。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 00:35:40

• 有分红百分之十以上的基金，是不是比hard money lending风险小一些？ -2008VGirl- ♀ (0 bytes) () 08/25/2023 postreply 21:52:10

• 分红百分之十以上的基金一般都很难持久，不过即便低一些也是可以考虑的。 -jenning- ♂ (104 bytes) () 08/26/2023 postreply 00:32:51

• 分红基金不如hard money lending -田山碧水- ♀ (651 bytes) () 08/26/2023 postreply 03:17:59

• 做这个你在投坦最有发言权，实际操作我听你提也是好几年了。有时间写写？给我们上上科普课。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 06:58:29

• hard money landing is not for average investors. -ahniu- ♂ (45 bytes) () 08/26/2023 postreply 05:05:01

• hard money lending是要麻烦些 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:04:48

• 想学如果做高利贷，你就去借一次高利贷。需要哪些underwriting process 就清楚了 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 05:20:00

• 好主意， 但像你那样做大翻修的这个坛子可能不是太多 -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:05:47

• 放贷的人不但要评估项目，还要评估借款人的能力。投资收益可以到20-30% -不声不响- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 05:21:00

• BiggerPocket论坛上有不少人提到可以做到年回报20~30% -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 12:07:22

• 这个分享好，多谢建宁兄！ -杵家牛- ♂ (32 bytes) () 08/26/2023 postreply 07:16:21

• 谢谢建宁老师分享！ 一直好奇这hard money loan的操作。 有本地的realtor 操作这个， 但是自己不是很 -mmt368- ♀ (61 bytes) () 08/26/2023 postreply 18:33:43

• 谢谢大家！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 08/26/2023 postreply 18:59:39

• 两个人工作的时候都不在乎现金流，最近我想躺平，开始更关注现金流了。每家也许都有一个数字，15万，20万，一旦达到也许 -luluseattle- ♀ (252 bytes) () 08/26/2023 postreply 22:38:18