请热心大佬们指个明灯

来源: 黄_静 于 2023-08-21 17:11:05 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (803 bytes)

我有一套出租房， 坐标美西沙漠地带，位子很好， 就是每次房客搬出来的时候， 都要大修，起码2万。成本学来说，是亏的。 今年 2,3 月份开始房客又不付房租， 最近才赶走了， 还要花钱装修， 大约1万多（地毯换地板， 重新刷墙等）每次搞得我不胜其烦。 有点灰心，不知道是把房子卖了，换套小的 ？ 还是继续出租 ？

 房子月租2200正常的话，是05年高峰买的， 35万， 目前最多能卖 43-45 万。 卖的话，不做 1031 大约要付  1.2万的税。 又不想弄 1031，目前的市场拿不一。题外话， 我是很普通的工薪族， 房子平时都是给PM 公司管理。 

求大佬们指点明灯。跪谢。  

所有跟帖： 

• fire the pm.. -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (44 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:13:33

• 看你这个冷冰冰的回帖。。。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (215 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:20:03

• 像雷锋那样，像雷锋那样，把有限地人生，投入到无限地TF事业之中。。。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:24:52

• 嗯。。。把TF换成助人为乐吧。。。么么哒。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (182 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:27:36

• 其实很佩服波大的社会服务精神，出钱出力作义工，波大再分点精力给咱投坛坛友们点温暖，那这社会贡献力就无远弗届了！ -xunde- ♂ 给 xunde 发送悄悄话 xunde 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:30:03

• 做义工其实对我自己收益良多，更多地认识了社会。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:35:03

• 你做地主时候不是也有很多机会接触不一样的人们接触社会嘛？ -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:43:42

• WELL，一个是挖社会墙角的一类，一个是社会柱石的一类。。。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:45:06

• 哦。你是指和你一起做义工的那群人。。我还以为你说你救助的对象那群人呢。 -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:46:26

• 是的。 -alpha123- ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:59:04

• 波大这个是中肯之言.PM相差很多的.我的第一个PM也是花很多钱,后来我面试了5个,又找了一个.好太多了 -soldanella- ♀ 给 soldanella 发送悄悄话 soldanella 的博客首页 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 01:57:05

• 首先,租客住了几年?又不是高消费地带,怎么每次turn会有1-2万这么多.也太夸张了.是PM关系户吗？ -soldanella- ♀ 给 soldanella 发送悄悄话 soldanella 的博客首页 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 01:58:27

• 楼主你如果决定卖的话,不要让现在的PM当agent(即使该公司有此业务).他们不配再挣你的钱. -soldanella- ♀ 给 soldanella 发送悄悄话 soldanella 的博客首页 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 02:01:25

• 肯定不会找他们 但是我们这里都差不多。拉斯维加斯 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:51:15

• 波大是指换个PM ？我就是本地人，感觉都差不多 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:56:59

• 多找两个估价来修房子。地毯换成LVP之后，好几年都不要管了。其他就是小修小补，还有刷墙，然后，修好自己管理。？ -DD2020- ♀ 给 DD2020 发送悄悄话 DD2020 的博客首页 (205 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:14:36

• 哈哈哈，你太谦虚了，你属于大佬极别的 -pinglin111- ♀ 给 pinglin111 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:01:45

• 你谦虚， 你是大佬， 也很热心，再次感谢 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:52:44

• 鸡肋，劳心伤神，赚得也不多，要不卖掉换成本地的？ -江水草- ♀ 给 江水草 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:33:12

• 我就在本地。 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:53:33

• 你在本地为什么不自己管呢？没有时间和精力？是不是可以换成好区好房找好租客，基本不用花时间 -江水草- ♀ 给 江水草 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:27:09

• 房客搬出来的时候大修起码2万? 这个绝对有问题。甩手掌柜不是那么好当的 -Wei_PDX- ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:46:23

• Exactly. Does LZ have the itemized list of repairs? -joeyli- ♀ 给 joeyli 发送悄悄话 (70 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:00:38

• 会不会是报价2万，PM回扣1万？邓小平总书记说：你去查查他们的帐吗？ -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:10:34

• 楼主一年的房租都用来维护房子了。我赌回扣不止这个数 -Wei_PDX- ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:58:38

• 不是， 我后面有明细。 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:28:21

• 如有贷款已付了18年本金比列增加不少。如在当地不用pm，沙漠地区的房子维修成本应当不高。选择一劳永逸瓷砖，带点光泽油漆， -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:52:37

• 换人时自己可用清水擦洗再补少量漆。每次换人1万不合理。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 17:57:24

• 感谢指导， 我记下来了。 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:02:30

• 我刚做完1031, 过程蛮顺利的， 如需要信息， 可以私信我， 用的是First American, 有折扣 -mobileuser- ♀ 给 mobileuser 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:11:00

• 卖掉吧，1.2万税不多，换成有股息的指数基金，省心。 -圭妈- ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:58:00

• 谢谢圭妈！手上只有点 QYLD 读了你大作，更心虚了 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (36 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:24:46

• 这里大佬成本控制都很厉害 我觉得2万很正常 就算不是换房客还有空调屋顶 问题是你多久换一次房客？ -jujubug- ♀ 给 jujubug 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 18:59:14

• 这任房客住了1年半， 3月就不付钱了。修了1万3.再上一任住了3年半， 修了2万2还是2万3. -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:00:16

• just follow your heart, -stop-loss- ♂ 给 stop-loss 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 19:09:00

• 我赶走精神有问题的房客后，维修也没有花2万。肯定有虚高的成分。 -惨白的天使- ♂ 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 19:24:56

• 两万-大翻修啊！平时我们换租客两千多修理费 -SleepMed- ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 20:39:00

• 你这样的租房情况都不挣什么钱啊？还是卖了吧，不用烦心，才1.2万的税。楼市说的对，这是鸡肋。 -童谣- ♀ 给 童谣 发送悄悄话 童谣 的博客首页 (0 bytes) () 08/21/2023 postreply 21:30:00

• 卖了吧，05年35万买的，现在也才值43-45万，增值太差了。 -小玉米土豆- ♀ 给 小玉米土豆 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 08:48:00

• 装修是我自己找的人修的 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (686 bytes) () 08/22/2023 postreply 09:48:58

• 看了你所列的装修项目，花这么多费用合理的，你现在几乎都换了，如果找到好房客，后面应该花费不大了。 -江水草- ♀ 给 江水草 发送悄悄话 (154 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:38:46

• 卖了以后呢？ 这套房子是我以前自助的， 并不特别合适出租。有5间房 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (330 bytes) () 08/22/2023 postreply 10:17:47

• 指路建宁大侠的大作，就是投资要看地点 -悠步天- ♂ 给 悠步天 发送悄悄话 (182 bytes) () 08/22/2023 postreply 12:54:53

• 谢谢！我学习中， 唉 -黄_静- ♀ 给 黄_静 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/22/2023 postreply 16:18:05

请您先登陆，再发跟帖！