请热心大佬们指个明灯

我有一套出租房， 坐标美西沙漠地带，位子很好， 就是每次房客搬出来的时候， 都要大修，起码2万。成本学来说，是亏的。 今年 2,3 月份开始房客又不付房租， 最近才赶走了， 还要花钱装修， 大约1万多（地毯换地板， 重新刷墙等）每次搞得我不胜其烦。 有点灰心，不知道是把房子卖了，换套小的 ？ 还是继续出租 ？

 房子月租2200正常的话，是05年高峰买的， 35万， 目前最多能卖 43-45 万。 卖的话，不做 1031 大约要付  1.2万的税。 又不想弄 1031，目前的市场拿不一。题外话， 我是很普通的工薪族， 房子平时都是给PM 公司管理。 

求大佬们指点明灯。跪谢。