投资亲历：一个投资房与SPY简单对比

牛经沧海

7、29、2022

刚刚签了出售房子的交割，算是了了一桩事儿。趁兴记录下来这个房子买卖情况。

这个房子建于2005年10月，正赶上房市巅峰。第一任房主以565，000买下，于2008年完成地下室装修。遗憾地是，当年房子掉到水下，银行以欠款余额413，580收走。不计装修费用，第一任房主亏损151，420， 即27%。

银行不想做房主，以434，900挂牌，我于2009年12月以400，000现金买进。不计费用，银行亏损13，580，即3%。实际亏损应该在10%左右。

因为房子是REO，有些破坏。我入手后花了35，000修缮，基本上恢复到新房状态。自住四年多，改出租。掐头去尾，实际收租7年，扣除地税保险（不计修缮），大约收到租金200，000。2018年洗碗机漏水自付部分5，000. 今年驱赶房客后修复花费约35，000. 其他零星修膳约10，000.合计85，000。不计租金，修缮，售房费用，纯粹资本增值429，500，即107%。

如果将三段房主持有期间的纯粹资本增值与SPY比较一下，可以看出，仅仅就资本增值而言，投资SPY在此时间段强过当地的房子。

可以看出，每段持有期间名义资本增值都逊于SPY（未计入交易成本，修缮，租金，股红等）。

也许有人会说这个地区不好，换个地方升值4倍以上。确实如此，但我们不能拿上帝视角看问题。再说，地区虽然不出彩，但也不是最差的。如果您真的有办法在2009年看到今天的结果，股市里可以挑到更多超越SPY的标的，对吗？

自住另论，投资房子同样有风险；长期而言，SPY回报好于投资房子。

沧海真诚分享，遵循FINRA规定，不作任何投资建议，不承担任何投资责任，敬希见谅。

所有跟帖： 

• 这个是No leverage？ -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:45:00

• 现金only -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 16:03:00

• 有贷款就完全不同了。举实例：4万投资，15万买的，现在可卖45万，增值不是3倍，是11倍。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 18:26:57

• 谢分享！但这种对比有失公允 -jenning- ♂ (619 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:59:14

• 本来就不适合做投资房，但不出问题也不想卖了，哈哈。 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 16:02:00

• 罗列很多数字，让人以为是综合比较，最后比的却只是增值。 -宇哥- ♂ (222 bytes) () 07/29/2022 postreply 18:39:14

• 如果您贷款了，那么您应该算您的头款作为SPY可以投资的钱数。这样数值估计大不同 -tiantian2022- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:00:41

• 我是现金 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:29:00

• 这里没人现金买投资房吧。如果20% downpay，等于1:5杠杆，减去利息等支出大概也有400%了。等柠檬来算细账。。 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:13:25

• 应该算上杠杆减去利息，地税，保险等费用 -越王剑- ♂ (47 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:20:53

• 好吧，说的是“不计租金” -惨白的天使- ♂ (32 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:30:06

• 出租房不计租金，还叫出租房吗？ -caren- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:39:13

• SPY也可以加杠杆的 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:30:00

• 是马金还是buy leap call or sell leap put? -start2020- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 17:14:27

• 只能说这个价位的房子不适合做出租 -caren- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:34:08

• 不是合适的出租房市场。那里租客更喜欢APT，租金很好的。 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:59:00

• 应该以实际cost和total gain来算吧，用同时期内房子带来的所有收益和spy的增值来算。 -cmcx- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:38:08

• 投资房 is free money -ahniu- ♂ (66 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:43:01

• 牛兄怎么还在讨论房市股市，谁好？股市回报高于房市没有什么可讨论的！房市风险小于股市也没有什么可讨论的！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:44:37

• 不是讨论，就事说事而已，我始终以股市为大本营，也学习做点出租。 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:52:00

• 恭喜顺利售！你的回报其实挺好，你还遭遇了两点不利：1，从银行拿到的折扣不够多（入手时间稍早）。2，遇到房客出状况。 -守月- ♀ (158 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:55:15

• 谢谢，我挺知足的，毕竟也是一个翻倍。 -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:58:00

• 我的第一个自住转出租也是付清了，回报不如SPY，但后来都是贷款，加上这几年暴涨，好过SPY。以后管不过，也慢慢换成SPY -start2020- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 17:13:01

• 做个cash out refinance把投入的本金40万本金拿出来，再出租来付40万的贷款，那以后不是0成本的生意？ -green2008- ♂ (193 bytes) () 07/29/2022 postreply 17:37:45

• 对，我也是这么想的。沧海哥没有，用该房子从银行套出资本，然后用于再投资挤出利润。少赚了几个亿 -^oo^- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 18:30:26

• 真要对比，全买股票的回报要减去你找同时期找地方住的租金支出。 -dakinglaile- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 17:52:50

• 大佬奏是大佬,纯现金砸买投资房,你这是买茅台给租客喝啊,厉害 -Lucky_man- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 20:30:37

• 好像这个比较缺了一个大项，出租房卖掉要交高额的税，还有depreciation recap -sqqqisbad- ♂ (85 bytes) () 07/30/2022 postreply 08:36:47

• 要这么比的话 你也可以用ira 买房 -wade- ♂ (0 bytes) () 07/30/2022 postreply 10:28:40

• l -Nicky- ♂ (0 bytes) () 08/19/2022 postreply 20:22:00