时间值几何（2）欲练此功

私募基金管理人Dave Van Horn是我一向很推崇的人物。他的人生经历有点意思，确切地说是他人生的几次转折点很有点意思。

他家住宾州，上大学的时候因为家景不好，住的离学校很远，所以上学来回就浪费掉不少时间。同时为了维持自己的学业，还在外面的油漆公司做工给人家油漆房子，结果好不容易读完大学后却因为经济不好等原因找不到工作，又继续在原来的公司当油漆工又干了13年（看来有时读书还真是无用哈），在这期间他也开始买投资房出租。

后来他从公司里跳出来，自己成立了油漆公司，又继续这一行业达10年之久。公司最多时有十来个人，他自己可能也得继续干些体力活。

他的下一个人生转折点发生在成立油漆公司约10年（也就是从事油漆行业约二十多年）后，后背受伤了，无法再提稍微重些东西了，于是他只好由体力活转为文职，主要转向地产经纪（其实他很早就有地产经纪执照了)和物业管理，并继续扩大投资房规模，当时他已经拥有四十多个出租房了，同时也替别人管理出租房。

当然了，维修管理这么多房子，乱七八糟的事肯定少不了，也就整天忙得焦头烂额，很少有闲暇时间坐下来思考一些更重要的事情。多少次，当他在清扫房间或在home depot 排队时问自己：我为什么要干这些呢？这是否是在有效地利用我的时间呢？

当时，对于他来说，雇别人做一件自己能做的事情，那是完全不能接受的。因为在他看来，没有人能像自己那样把事情做得既好又便宜。直到他花了很长一段时间（包括在home depot 排队时）才意识到：世上并不是所有的事情都必须要自己来做得尽善尽美，有些事情有人把它做得差不多就行了。好钢要用在刀刃上，要顾及大财，不要在意小利！

终于想通后，他把出租房的管理和维护工作全部交给了别的物业管理公司，自己开始专注于更感兴趣的地方。

不再需要花费时间耗在房子上后，他便有更多的时间来跟人打交道，于是他开始参加各种各样的投资俱乐部和地产研讨会，广结人脉。又一次他听了一个关于投资贷款不良票据的讲座，就迷上了，自此便一发不可收拾。刚开始的时候他只是用自己的资金，包括房产中的净值，Self-Directed IRA等， 规模大了后他也开始吸纳别人的资金。他现在做得有声有色，公司已经有相当的规模了，他现在的主要工作是集中在资金筹募上。

最近几年，他在网络社交媒体上相当活跃，在地产投资网站BiggerPockets上写了有200多篇博客文章，我大都读过，就连他在博客中提到的书我也大都一一买来读过，非常喜欢他的投资理念。

在总结自己投资的经验教训时，他说自己后悔三件事：

• 没有尽早开始投资房产
• 开始时没有充分利用贷款
• 没有尽早启用物业管理以把自己解放出来

另外他还讲过两个与他家人有关的理财故事，给我印象深刻。

1.  利用儿子的学费套利

他儿子上大学的学费，他本可以付现金的。后来他决定用套利，当时学费贷款利率是6~7%， 他自己投资票据可以很容易得到12~18%的回报，于是他就用儿子学费借出的钱投资票据，自己不仅分文没花就供儿子顺利完成学业，投资的票据直到儿子毕业后仍然还在源源不断地继续带来收益。原来，传说中的套利可以这样神奇！

2.  排解年迈妈妈的财务之忧

2004年时，他独居的妈妈有70岁了。妈妈有一个已经付完的25万的自住房，除了可以拿社保外，还有很少的一点养老金, 单靠这点收入生活比较拮据，并且25万房产净值也没有得到充分利用。妈妈曾经有几种打算，包括卖掉自住房到老人区再买个房子，或搬到养老院等，这些方案不仅她自己仍然无法负担得起，她也不想搬家。后来Van Horn出来救妈妈了，并且只利用妈妈自己现有的资产，这是最终解决方案：他买下了妈妈的房子，把得到的资金放到一个他拥有绝大部分股份（非妈妈拥有）的有限公司里，这些资金用来投资房产和贷款票据。刚开始时的全部资金买了两个房子（加贷款），再投资了两个贷款票据，妈妈以公司员工的身份拿工资。这样，不仅妈妈每月可以拿到额外的收入，多余的收入还可以用来购买更多的票据，这样使公司的资产继续增加。另外他还用公司的资金买了一份定期寿险，确保一旦自己有意外时妈妈仍然有生活保障。

他以给妈妈发工资的形式提供收入，从税务上来讲并不是最优策略，因为需要交自雇税。但是，这样可以确保妈妈手中没有资产，对以后进养老院有利。因为美国进养老院资产有5年的追溯期，也就是说五年后的2009年以后，他妈妈进养老院就不需要自己付钱了 - 人家的考量可真是深远啊！

从意外受伤，再到在home depot多次溜达的感悟，Dave Van Horn终于找到了有效利用自己时间的方式！

同时也说明，要想有所改变，不见得非得像东方不败一样拿把刀子跟自己过不去，或者像Van Horn第一次那样非得伤了自己后背，也许到home depot溜达溜达也能达到同样的效果！

建宁   2022/3/16

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有关文章：
    时间值几何（1）鸟枪换炮
    时间值几何（3）Who Not How
    时间值几何（4）资产乎？负担乎？

所有跟帖： 

• 票据这么好，建宁兄研究清楚了介绍一下吧… -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 19:54:39

• 我也只是瞎扯扯 -jenning- ♂ (620 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:22:31

• 谢谢建宁兄科普！我现在什么都怕，不大敢试新东西了 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:39:23

• 请问hard money lending有风险吗？如何做hard money lending？可以介绍一下吗？谢谢！ -green_grass- ♀ (134 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:59:16

• 我也就是个耍嘴皮子的 -jenning- ♂ (389 bytes) () 03/17/2022 postreply 11:22:21

• 谢谢回复 -green_grass- ♀ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 11:53:05

• 受启发，我就是喜欢亲力亲为，追求完美的人。正在学习放下，只是多出的时间还不知道要干嘛。 -花飞絮- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:23:06

• 多出来的时间看笑傲江湖，或者写一部茶花宝典。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:40:11

• 好吧，写不出茶花宝典，先去游历江湖吧。 -花飞絮- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 21:52:10

• Investing time to maximize outcome -nh97- ♀ (537 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:41:19

• 哈哈，这世界还真是这么小，你还遇到真神了！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:50:22

• 长年能有年收益7%是很不容易的， 12-18%更是奇迹了 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:41:49

• 大多情况下你说的是对的， 但有的niche还是有机会的 -jenning- ♂ (332 bytes) () 03/16/2022 postreply 20:48:36

• 请教：hard money lending有风险吗，如果借贷方还不出怎么办？ -徒劳- ♂ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 21:00:19

• 有风险，但可以first lien, 控制LTV小于一定比例等。 -jenning- ♂ (40 bytes) () 03/16/2022 postreply 21:03:16

• 谢谢建宁的分享！很有启发！一个人的时间和精力是有限的，怎么好好利用是有大学问 -wait..- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 21:10:06

• 我读过他的书，也投资过他的 PPR note fund. -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 21:23:00

• 20%回报，通过ust staking很容易得到， 具体查anchor protocol -mobileuser- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 21:42:00

• 建宁兄又一篇好文，自己构建一个行之有效的系统并且坚持用时间换取复利，还需要顶住杂音杂事的干扰 -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 03/16/2022 postreply 23:21:03

• 说来说去还是杠杆 -rapidestate- ♂ (131 bytes) () 03/17/2022 postreply 04:32:24

• 哈哈， 投资理论上就那么点事 -jenning- ♂ (215 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:49:10

• 他肯定没有OCD，完全不能理解有OCD的人的行为的。 -米奇的厨房- ♂ (71 bytes) () 03/17/2022 postreply 04:38:40

• great -ahniu- ♂ (45 bytes) () 03/17/2022 postreply 06:48:43

• 不能完全迷信这种宣传，如果他的投资出了问题，他妈妈可能就无家可归了。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 08:38:51

• 任何投资都有风险。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:49:33

• 这话没错，所以很多人不这样做也有道理。就好像炒股，没买一个股票必然有当时的道理，哪怕这个股票后来大涨也不算错误决定。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:52:46

• 1.他妈妈的资产以前没有任何收益， 现在至少有收益了 -jenning- ♂ (50 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:56:01

• 1.他妈妈的资产以前没有任何收益， 现在至少有收益了 -jenning- ♂ (50 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:56:01

• 谢分享投资理财故事。可帮母亲重组房产管理投资房。将母亲变为租客和合伙人，让老人失去独立财产掌控不一定是好事。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:27:42

• 他妈妈的全部资产也就20来万， 估计没了他也负担得起。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:50:14

• 谢谢大家！本来犹豫是否该把这些自言自语发到论坛浪费大家时间，lol -jenning- ♂ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 10:51:35

• 你严重低估了自己的价值，或不自信过头了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 15:57:32

• 什么是贷款票据，不懂 -天下攘攘- ♀ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 11:52:04

• promissory note, 房贷的正式名称 -jenning- ♂ (41 bytes) () 03/17/2022 postreply 12:19:44

• 谢谢，没做过这个还 -天下攘攘- ♀ (0 bytes) () 03/17/2022 postreply 17:49:35