Stress test, 以及房地产衰退的应对.

来源: smlandlord 于 2022-01-16 09:17:00 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1258 bytes)
本帖于 2022-11-17 20:31:28 时间, 由普通用户 smlandlord 编辑

我做了房东近30年，经历了2次半的经济衰退，其实危机即转机，猴哥以前说过，危机是常态, 每次都是上一个台阶的机会.

我在中西部，一般来说房价不会打涨也基本没有大跌，几次经济衰退，我中部地区房价只是掉10-15%，但是vacancy会一直下降，我最坏时候是差不多20-30% vacant.

房东生意，现金流是命脉，多少房东死在这里， reserves, reserves and reserves, 这是唯一经济衰退的救命药.

猴哥和我，we both sensed and were anticipating the short-lived 2018 crash, 我们的 stress test, 就是必须在有35% 空置的情况下， still operational，所以2016-2017那两年，我是大量的de-leverage.

reserves 的来源，我一般是在房产高涨年代，重贷，保障2-3年的付贷款的金额，当然，这个每个人都是有不同应对，保障一份高收入的w2也是一个办法.

充足的子弹，每次都给了我上一个台阶的机会，02-08，我是从38门到160，第一次退休，12-16，我是160到600，2018-2021，700到今天近1000.




所有跟帖： 

• 所以要在危机之后买房 -越王剑- ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (225 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:21:27

• 有些州还是可以的,30万左右1200尺？ -tboy- ♂ 给 tboy 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:41:14

• 像你做这么大，储备资金一定要充足 -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:24:07

• are you our old TZLC lead? -nanbudao- ♀ 给 nanbudao 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:58:32

• yes，she was the last 版主 -justforfun- ♂ 给 justforfun 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:58:33

• 那重贷出现金放哪儿，放银行会贬值，放股市怕跌。 -alpha123- ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:26:25

• 哈哈，大佬写真大灰狼夜猫子挑着钱袋去找猎物拜年。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:35:48

• I can take 40% default. -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:36:24

• 赞，危机即转机。 -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:41:28

• 你这里提出一个问题，就是真的经济危机来了会有人失业付不起房租，也就是即使现在有CASHFLOW还是扛不过去。 -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:52:27

• 哥，这个就是房东在经济衰退中的最大危机 -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:54:00

• 经济衰退自然会引发失业潮，今天的 cash flow明天就可能没有了 -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:56:00

• 如果只有1个房，1个房空了就是100%的Lost，如果10个房，就只有10%的lost -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:57:00

• 像我这样2010到2013年买入的不怕，再也不会跌得那么低，而且也不会出现50%失业，只会是小percentage 失业， -东施爱美- ♀ 给 东施爱美 发送悄悄话 (32 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:22:31

• 真到了金融灾害， 银行就算收房拍卖， 都没人买的起。 -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:57:33

• 12-14就是银行打包卖，能够买入到今天都3倍 -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:03:00

• 听老同事说， 1980那几年经济危机， 失业率90%， 大家都付不起房贷，房子还给银行， 银行收不动， 劝大家留房子， -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (51 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:35:59

• 你这话说的，”1980那几年经济危机，失业率90%？", 你这是从哪里听来的？ -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (150295 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:48:32

• 3000人的公司裁员到300人， 不是失业率90%吗？我老板亲口说的， 他就是失业大军的一员， 所以后来创办自己的公司。 -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:08:53

• 哈哈哈，还可以这么算？那我知道一个公司2008年9月15日，失业率100%呢！ -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:10:55

• 不这么算， 那怎么算？ 这是我们这儿那几年的普遍现象， 不只是这一家公司。你那复杂的算法碰到我的算法弱爆了吧？ -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:13:59

• 出去逛街去了。 俺滴算法博大家一笑。 周末愉快。 -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 12:20:53

• 哈哈哈，糊涂赶紧告人正确答案吧， -山里人家168- ♀ 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 (47 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:48:00

• 所以就要有reserve -qiaoshe- ♀ 给 qiaoshe 发送悄悄话 qiaoshe 的博客首页 (117 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:02:05

• 请问怎么在危机后买房？那不是又会把reserve用掉减少了？ -红土豆妈- ♀ 给 红土豆妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:57:00

• reserve就是拿来在危机的时候用的 -gastank1289- ♂ 给 gastank1289 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 12:35:00

• are you jy101? -nanbudao- ♀ 给 nanbudao 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:57:14

• 俺就是，穷人一个，三无人员 -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 09:59:00

• 九爷，太过谦了，感谢分享！ -绿色健康- ♀ 给 绿色健康 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:06:13

• 九爷，您是不是感觉今年会有房地产衰退？然后买房的机会又要来了？谢谢 -绿色健康- ♀ 给 绿色健康 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:08:18

• 活着-好好活着-活得更好 -可口可言- ♀ 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:04:15

• 这是重点。 -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:38:12

• 真高兴老班长回来。还记得你和夫人青春焕发的样子。 你们在不知不觉中 -nanbudao- ♀ 给 nanbudao 发送悄悄话 (53 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:22:36

• vacancy 高的时候降租金吗？ 降多少？ -挨踢- ♂ 给 挨踢 发送悄悄话 挨踢 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:40:05

• yes, high vacancy always translation into lower rents -smlandlord- ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:49:00

• 你做房东近30年了？看你很油也很有干劲，一直以为你30多岁的样子 -drgas- ♀ 给 drgas 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 10:46:43

• 哈哈，他中年人了，油一点正常 -tallcuterich- ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 13:52:00

• 请教重贷是指cash out refi？ de-leverage 是指停止买房还是卖房？谢谢！ -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:04:23

• 好像是卖房减仓。 -harborsunset- ♀ 给 harborsunset 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:51:33

• 有的地区房地产投机投资的风起云涌，我正好接下来两年好好观察一下，目前正看历史数据，在做一个表格，过程中好像头脑里面过电影一样。 -Oona- ♀ 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:06:16

• 可以学到很多：--）） -Oona- ♀ 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:09:03

• 提醒得好，谢谢分享！ -DoubleDelight- ♀ 给 DoubleDelight 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:08:05

• 感谢大佬分享提醒！ -快乐的长耳朵- ♂ 给 快乐的长耳朵 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:12:00

• 你有很多优势：地域，物业管理自己都能掌握到。不管是做大了还是初级阶段，是长期拥有房产的优势。 -applebee3- ♀ 给 applebee3 发送悄悄话 applebee3 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:49:21

• 谢谢提醒！请问reserves指的是银行存款吗？请指教！ -*summer*- ♀ 给 *summer* 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 11:51:10

• 真幸福，在温哥华，10年前拼死命才能搞几个门，然后到现在，才有银行出台特殊政策，能再贷款 -justforfun- ♂ 给 justforfun 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 12:01:49

• 完全同意！现在不是满舱的时候，2009-19是。现在应减少风险，储备子弹粮草等待一个机会的到来。 -识时务投资- ♂ 给 识时务投资 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 13:07:00

• 我一直被名字欺骗，以为是小地主， 原来是巨型地主！ 大部分是apartment building 吗？ 多少全职的维修工和pro -1000units- ♀ 给 1000units 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 18:54:00

• 大佬能否分析一下后市？ -股气东来- ♀ 给 股气东来 发送悄悄话 股气东来 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 18:56:12

• 09-12， 18 年是完全不进货？ 那中间这四年做什么呢？ 我一年不买房子现金积攒太多有点心慌 -1000units- ♀ 给 1000units 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 18:58:00

• 你都一千门了，多买少买没多大区别，用钱吃喝玩乐吧 -tallcuterich- ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 19:01:00

• 老大分享的好，留点储备金，度过下降期，入场捡便宜。疫情期间，我以为就是压力测试了。结果国家救市 -tallcuterich- ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 18:59:00

• 看来，市场下跌还没开始，国家再怎么扑腾，也抗不过周期。 -tallcuterich- ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 01/16/2022 postreply 19:00:00

• 聪明，三十年前就做房产业。我这辈子也赶不上了。 -Yu-Yuan17- ♀ 给 Yu-Yuan17 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/17/2022 postreply 06:05:07

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