美国出租房折旧及Recapture

来源: jenning 于 2021-11-23 06:05:12 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7810 bytes)

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美国出租房折旧和Recapture的规则是非常复杂，容易使人犯糊涂，我试着看看能不能解释清楚。

首先，房产分为不动产（Real Property）和个人财产（Personal Property），它们各自的折旧和Recapture的规则也是有区别的。

常用的有两种折旧法：

直线折旧法（straight line depreciation）每年的折旧额是相等的，按照直线折旧法的折旧额称为容许折旧。
加速折旧法(accelerated depreciation)开始折旧速度比较快（甚至头一年可以完全折旧掉），超出容许折旧的那部分被称之为超额折旧。

税法规定：折旧期少于20年的资产可以选择加速折旧，多于20年的必须用直线折旧。

比如说一个造价为1.5万的driveway，属于15年折旧期的land improvements，可以选择两种折旧方法：

按直线折旧，一年会有1千元的折旧额，这是容许折旧。
如果按加速折旧在头一年完全折旧掉，折旧额为1.5万，超出容许折旧额的那1.4万称之为超额折旧。

不动产和个人财产中的超额折旧部分，Recapture的税率都是一样的，都为普通收入税率。而容许折旧部分，不动产和个人财产是不同对待的。

个人财产折旧和Recapture

个人财产折旧和Recapture受美国税法1245条款规定的约束，并且无论是容许折旧还是超额折旧，Recapture后的税率都为普通收入税率，正式名称是“Section 1245 Recapture”。

个人财产尽管Recapture税率高，但由于最终Recapture的数额很少，所以多把个人财产从不动产中分出来还是有好处的。

举个例子，一个2000元的冰箱，几年后卖掉房子时，实际价值可能很少了，也许只有100，甚者是0，所以只需要Recapture剩下的100 或0就行了，其它的都转化为税率更有利的long term capital gain了。这个我在前文“为何报税时应多从房产中分出个人财产”中已经有说明。

不动产折旧和Recapture

不动产折旧和Recapture就复杂的多，它受美国税法1250条款规定的约束。并且分两种情况。

1) 折旧期超过20年的

折旧期超过20年的资产，像民居建筑是27.5年，商业建筑39年，必须要用直线折旧。只用直线折旧，那就只有容许折旧，没有超额折旧。而需要补交税的容许折旧，正式术语是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，税率是正常收入税但不超过25%。

具体算法是：把“Unrecaptured Section 1250 Gain”加到普通收入之后（不包括long term capital gain），税率超过25%的那部分“Unrecaptured Section 1250 Gain”按25%交税，低于25%的部分跟普通收入一样交税。

2) 折旧期低于20年的

像fense，driveway等land improvements，折旧期是15年，可以选择加速折旧。当选择加速折旧的时候，会有容许折旧，也可能会有超额折旧。

需补交税的容许折旧部分也是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，规则跟上面一样。

超额折旧部分, 则需Recapture按普通收入交税。

还说前面driveway的例子，造价为1.5万，用加速折旧第一年就完全折旧完1.5万。假定一年后卖掉，卖掉时的估值是1万，那么需补交税的容许折旧1千是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，剩下的9千则需要Recapture按普通收入交税。但跟前面提到的个人财产折旧相似，如果持有的时间比较长的话，最终价值会趋于0了，也很少需要recapture了。

结语

上面提到的个人财产和折旧期低于20年的资产的折旧是假定做过Cost Segregation。由于绝大多数小地主一般都不做Cost Segregation，而是把它们跟建筑一起做为不动产按27.5年（商产39年）折旧的，只能用直线折旧，只会有容许折旧，不会有超额折旧，所以我们通常所说的depreciation recapture，绝大多数是指“Unrecaptured Section 1250 Gain”。但就像前面文中提到的那样，depreciation recapture本身的真正含义，其实比这要广泛的多。

备注

Recapture这个词，是指放了再捉回来，显然捉放必须要是同一样东西。具体到折旧和recapture，折旧时按普通收入税率折旧，补税的时候也必须再以普通收入税率交上来，这才叫recapture。符合这个条件的包括个人财产的折旧（包括容许折旧和超额折旧），以及不动产的超额折旧。也就是说放了个猴子，捉回来的还应该是个猴子。

而不动产的容许折旧，折旧时按普通收入税率折旧，但补税的时候却是“Unrecaptured Section 1250 Gain”，税率不完全是一样的。放了个猴子，却捉回来一只大猩猩，严格讲这不应该叫recapture，这就是为什么IRS文献和正规的税法书都很少说recapture “Unrecaptured Section 1250 Gain”，只说需要pay这部分税。

但稀里糊涂的普通民众可就不管那么多了，放了个猴子，管你捉回来的是猴子还是大猩猩，统统就叫recapture。Depreciation recapture这个词就是这样被糟蹋烂了的。

作者：建宁 2021/11/23 (转载须经作者本人同意)