如何成为一名不成功的远程投资者

我是个远程投资者，我的投资策略是在现金流至少能打平的基础上，寻找增值潜力稍微好点的地方，争取达到美国长期历史平均增值的3%，我的自住房连这个标准都难达到，并且我也不愿意自己管理。

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这些年买了有上百本投资的书，大多是地产投资的。现在看来，只有很少几本值得买，因为地产投资理论上也就那么点东西，各种书基本上都是大同小异，而投资最重要的在于具体操作和行动力，决心以后再也不买地产投资的书了。但前几天又手贱，架不住又买了一本别人推荐的书，Eric R. Judge写的 Out of Town Landlord。其实，我对这本书没什么期望，不认为它会比我以前读过的那些地产投资的书会好。那我为什么还要买它呢？主要是看了简介后，作者说他在好几个州有房产，跟我有些相似。问题更为严重的是，他在介绍里公然鄙视我的偶像 - 地产界前辈Dr. David Schumacher。很自然地，我就想知道他到底是那根葱，或者说他自己的投资水平到底如何。

这本书不长，尽管没什么新意，倒也不能算是胡说八道。大意是：他住在康州，开始在康州买房子，但那里房子没有现金流，所以后来到外州的德州、肯塔基、佐治亚、北卡去买现金流更好的投资房，这个逻辑倒也合情合理。但他在书中很少提及他的具体操作和回报，唯一提到的一个例子，就是次贷危机低谷时他在康州以2.9万拍卖的一个房子，修好后租金的回报率在12%以上， 这还不是个远程投资的例子。总之，在他书中没有找到我想要的答案，就是他的投资水平和投资回报。

花钱买了书，又花了差不多一天的时间来读它，却找不到我想要的答案，自然心有不甘，于是又花了大半天时间把他在外州买过的房产给查了个底朝天，其中查到了七个房子和一块空地，看了每个房子的买卖记录后，我不禁哈哈大笑：原来花了一天半时间和10美元竟然找到了一个远程投资的反面典型。

这是他的七个房产的记录：
  1: Lithonia, GA, 2009年买价10.1万， 2014年卖价7.8万
  2: Atlanta, GA, 2009年买价10.1万， 2019年卖价13.8万
  3: Atlanta, GA, 2010年买价4.6万， 2016年卖价7万
  4: Fayetteville, NC, 2009年买价4.1万， 2021年卖价5.4万
  5: Fayetteville, NC, 2009年买价4.6万， 2021年卖价7万
  6: Winston Salem, NC, 2011年买价7.3万，2021年卖价12万
  7: Brandenburg KY, 2010年买价5万， 2019年卖价7.2万

总之，他这七个房子加起来的所有回报，估计还不如我2012年以10万买的一个房子的回报高。其实他选的城市，比如亚特兰大，本来是很好的城市，可他偏要到破区去买破房子，去追求纸面上好看，而实际上根本得不到的现金流，却忽视增值潜力，有点本末倒置了。考虑到美国平均房价从次贷危机低谷到现在涨了差不多一倍，他那成绩，连平均水平都达不到，还胆敢鄙视我的偶像，哈哈！

实际上，他自己在书中也提到，如果让他重新开始的话，他不会选择这么多不同的区域，而只会选择一两个，也变相承认自己的失败了。既然自己水平不怎么样，就不要再出来误人子弟了嘛。

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再说一个与前面的作者无关的另一个投资者Lane的故事，他是个年轻有为很成功的地产投资者，现在主要通过私募众筹来投资公寓楼，家住夏威夷，但却在美国本土众筹投资了几十个公寓楼，同时他也在向其他投资者推销远程turnkey房产。

但我想要说的，是他做私募众筹之前远程投资的事。

刚开始他住在西雅图，是个建筑工程师，在次贷危机低谷时，他在西雅图买了自住房加两个投资房，但到2015年，他觉得西雅图出租房的现金流太低，就把这两个房子卖了，然后用卖房子的资金到远程的阿拉巴马、印第安纳、佐治亚置换了大约10来个便宜的现金流好的turnkey房产。他自己在论坛上说，这10来个房子，正常年月有1/3的不赚钱，主要是破事太多，包括修理、驱赶不交钱的房客等。总之，到2018和2019年他把所有房子处理掉然后转向私募众筹时，他远程投资的成果，估计还不如他留着西雅图的房子不卖更好。

不过，远程投资对他来说却有很大的收获，他从中学到了很多远程投资的知识，包括如何跟各种人打交道，建立了人脉，为他日后众筹远程投资公寓楼的成功奠定了一个很好的基础。但就他远程投资金钱上的回报，绝对算得上是一个不成功的案例，他跟前面提到的那个作者犯了同样的错误。

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如何成为一个不成功的远程投资者呢？有一个屡试不爽的秘诀就是：只盯着纸面上好看的现金流，忽视增值潜力，到破城市破区去买破房!

花时间和钱本来想学点东西好为自己所用，没想到却揪出了一个反面典型，感觉好像吃了苍蝇屎，悲愤不已，所以写下来泄愤，哈哈！

 作者：建宁   2021/11/4  (转载须经作者本人同意)

所有跟帖： 

• 哈哈哈 -Hurstian- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:10:00

• 您这时间和10刀花得值啊！成功通常无法复制，所以失败的例子更有学习的价值。谢谢分享 -kungfutea- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:22:23

• 这年代还买书？ -柠檬椰子汁- ♂ (205 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:23:35

• 长记性算是记着了， haha -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:28:50

• 哈哈哈，以前我还买过几本修理书，现在可上网，油管，什么书都不买了。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:30:03

• 要买就买朽哥出的书 -乐山123- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:39:34

• 是 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 21:48:35

• 朽兄出书我们一定要买！ -少小离家大难归- ♂ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 08:43:56

• 也难说，说不定那作者炒房不赚钱写书赚钱了 :D -徒劳- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:56:37

• 多谢分享。这几段比买一本书有价值 -一个老手- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 19:58:21

• 手动点赞！请问可以转微信群吗？ -宇哥- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:05:10

• 可以 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:06:56

• 谢谢 -宇哥- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:10:06

• 你有没有注意到，他的房子大都买在2010年前，11-14年反而不买了？这几个地方即使在当时，用基本的人口和工作机会做比较判断，也 -守月- ♀ (256 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:33:08

• 他买的多是apartment, townhouse, 增值本来就不好。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:50:20

• 不了解这些地方，但是查了一下，1和7都是鸟不生蛋的地方，其他都不是小地方，但是根据房价判断，他很可能买在最差的区。 -圭妈- ♀ (119 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:48:08

• 破apartment and townhouse -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 20:51:07

• 赞楼主：买了有上百本投资书 -小玉米土豆- ♀ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 21:09:00

• 刚开始没关注点，买的太零散了，后来才知道自己的关注点，哈哈 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 21:45:37

• 把书烧了泄愤：） -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 21:20:51

• 哈哈 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 21:55:09

• 1-3 ： 烂区。 4-7 ： 区均不错的。写书的那位， 赚的不多， 主要 -iamfouryear- ♀ (43 bytes) () 11/04/2021 postreply 21:25:41

• 为什么David Schumacher？ -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 11/04/2021 postreply 22:42:00

• 他的投资理念是比较注重房价和租金的增长潜力 -jenning- ♂ (312 bytes) () 11/04/2021 postreply 23:40:06

• 谢谢。 -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 05:58:00

• 我倒是读出来成功的异地投资是看增值而不是表面的现金流。因为管理跟不上所以想象的好的现金流并不能实现。而好区好房修理少，租客素质高 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 05:19:00

• 虽然现金流少，增值却秒杀现金流。这只异地投资成功的关键。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 05:20:00

• 是这道理。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 07:20:24

• 谁说地主不读书，谁说地主无秀才。pf扎实的功底和研判能力。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 07:05:35

• 果酱果酱。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 07:21:01

• good lesson. -xiaohua2021- ♀ (0 bytes) () 11/05/2021 postreply 09:06:26

• 手动点赞 -waiting2020- ♀ (137 bytes) () 11/05/2021 postreply 18:57:11

• 我也买了几本，大部分还没看过。 -Yu-Yuan17- ♀ (0 bytes) () 11/06/2021 postreply 06:10:51

• 能把你认为值得读的那几本书列出来吗？我也好学习学习。 -林外芭蕉- ♀ (0 bytes) () 11/06/2021 postreply 08:58:15

• 几本喜欢的地产投资书 -jenning- ♂ (160 bytes) () 11/06/2021 postreply 09:12:25

• 赞建宁勤奋好学，善于总结并且乐于分享！ -bluevale- ♀ (0 bytes) () 11/08/2021 postreply 13:46:35

• 谢谢大家！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 11/08/2021 postreply 20:52:58