一提到用杠杆来投资房产的风险，大家便不约而同地想起次贷危机，以及次贷危机中由于杠杆过度而造成的无数受害者，其中也包括因杠杆过度加上失业以致生活难以为计而杀害上司的华人吴京华。
所以，债务的风险管理问题是每个投资者都必须要慎重对待的一个重要的问题。
其实，债务风险管理最重要的一条就是：需要钱时要能拿出钱来。如果你真的明白了这句看似是废话的话，你也就知道你的风险在哪里了，以及风险的可能大小了。我们需要钱付房贷、地产税、保险、维修（包括没预料到的大额维修），或者气球贷的最终全部余额结算等等。而钱的来源呢？ 可以是自己的现金储备，也可以是信用额度（HELOC或者LOC），或者是私人贷款，也可以是银行贷款。但这最后一条关于银行贷款，无论是你个人财务危机或者是整个社会的经济危机发生时，你都很难拿得到。不是有一句话说，只有在你根本不需要钱时才容易借到钱。
这里简单分析一下大萧条时期、次贷危机期间以及当前的贷款政策。
一．大萧条时期
大萧条时期的贷款主要有以下三种：
1）五年或五年以下的气球贷，不少贷款是只付利息的，LTV一般是50%
2）11或12年的fully amortized贷款，一般LTV高于50%
3) 前两种的hybrid，一般包括一半1），一半2）
其中最多的是第一种，五年的气球贷。
但这些贷款产品从设计上都存在着很大的缺陷。
先说第二种，这种贷款年限最多只有12年，月供太高，很多人负担不起。不信你问问加州湾区或曼哈顿的同学们，让他们必须在12年内还完贷款，看看有几个人能还得起。
第一种是气球贷，这就意味着这些贷款需要经常地重贷来偿还前面的贷款，当然正常情况下可能问题不大。但在非正常情况下，无论是借贷者的收入降低，或者房屋的估值降低造成高的LTV值，都会使重贷失败，造成贷款违约，大萧条时期还真就发生了，当时贷款违约率最高时接近50%。第三种中的气球贷部分估计也存在同样的问题。
另外一个问题就是政府没有进行干预，当然政府当时也没有这个能力，致使大批银行倒闭，形成恶性循环。
当时贷款违约率高主要有两个原因：1）设计有缺陷的贷款产品；2）政府没有救市。
惨重的经济代价也直接促成了FDIC的创立和长期fully amortized贷款的诞生。
二．次贷危机
次贷危机时的贷款产品大多没问题，就是备受诟病的interest only以及negative amortized loan，也不能说是产品有问题，只能说选择有问题， 因为这些产品在特定的条件下也是有它们的用途的。
当时的贷款规则（包括DTI、信用分数等）跟现在也没有太多差别，但次贷危机时的问题是有规则却不去遵守。有法律而不遵守，那跟没法律就没什么差别了。
不是需要满足DTI的要求吗？这好办，你说多少收入咱就填多少收入（stated income），20万不够咱就说是40万，反正不需要证明（No Doc loan）。或者月供太高，咱就弄个interest only loan, 或者是第一年付款很少的贷款，凑够DTI的要求，总之就是八路军糊弄共产党。
电影The Big Short就很好地记录了当时的情景，里面说一个妓女都买了五六套房子；有位仁兄用他家狗的名字都能贷出款来。这里咱不是瞧不起妓女，毕竟人家也是靠劳动吃饭的，就是觉得她们收入不应该太高（或许人家收入很高只是我孤陋寡闻）。
次贷危机中被收回房子的大多是自住房拥有者，当然也有很多投资者，他们的问题都是一样的，这就是：他们根本没有贷款能力，银行却没节操地仍是塞给人家钱，反正是不要白不要！
次贷危机深重的另一个原因是政府救市不力，在房产崩盘时政府不应该把贷款政策收的那么紧，致使很多人贷不出款来，加重了危机的深度。
三．当前
刚才提到过，次贷危机时的贷款规则有是有，并且跟现在差不多，只是没有去遵守。现在则不一样了，确能严格遵守贷款规则。Freddie Mac和 Fannie Mae两房机构制定的贷款规则，不是拍拍屁股随便就搞出来的，人家是确确实实地把很多风险因素考虑进去的，尽管风险控制这类东西不可能那么完美，但如果好好遵守的话，对大多数人来说已经足够了。
我个人认为：如果是长期固定利率贷款，初始现金流能至少打平，再加足够的储备资金，如果规模较大的话把物业在地域上稍微分散一下，基本上就问题不大了。房价可能会跌一半，但租金不可能会跌太多。能贷出款来这一条，银行已经在风控上替你把了很重要的一关，基本上排除了次贷危机时的绝大多数可能违约者，也排除了当前收入不高的大部分民众。
如果稍微有点投资规模的话，尤其是家庭收入不高的话，受贷款能力的限制，你根本没有资格负现金流赌升值，因为银行不会陪你玩！
当前，可以玩负现金流赌升值的，只有收入很高的一少部分群体。当然， 即使这部分人也得小心，要好好考虑各种因素，包括工作收入的稳定性，是否有足够的储备资金等，免得使自己陷入被动。
作者：建宁 2021/10/28 (转载须经作者本人同意)
