非职业地主聊聊投资房子

我们夫妻两都是在湾区拿W2的打工族，不是职业地主，但是经常来潜水受益匪浅，今天报税顺便回顾了一下两个投资房的收益来分享下。

第一个自住房是在11年地产低潮中买的，那个时候我俩刚刚工作没有几分钱，但是大家都说那时候是买房的好时机我两拿出所有的积蓄，和401K借了钱，拼拼凑凑用10%的首付买了一套60多万的房子。地产在12年底开始起飞，我两做了HELOC，再加上一点存款买了套投资房，花了1万多简单装修一下就出租了。湾区的房子租售比很差，这个投资房头两三年都没有现金流，每个月要往里面填500，600块。现在打平了不用往里面添钱，不过也没有啥现金流。但是湾区房子涨幅惊人。我的第一个房子大约翻了三倍，现在大约180W，后面那个也有翻倍150W多。我们19年cashout拿钱换了自住，把第一个自住房变成了投资房。（本来换完自主想把第一个房子卖掉的，后来想起老朽的话说：可卖可不卖，不卖！于是就留着了。）

我算了算这几年两个房子的cost。第一个房子首付6W+十年地税7W=13W。银行贷款没有算进来是因为这是自住房，不还贷款也需要交房租。第二个房子首付8W（其他的是从HELOC借的）+ 装修2W+头几年负现金流2W=12W，所以这两个房子的cost是25W左右，但是回报在200W多？不知道这样算对不对。

我们其实投资的很保守，不敢多贷款，但是现在发现地产回报惊人。两套房子都有每年10万的涨幅，比我们W2的涨幅快多了。唯一不解的是两个投资房都没有啥现金流，不知道以后除了cashout还有没有其他办法拿到钱，我并不想1031exchange因为这两个房子的地税现在都极低。我想以后还会投资地产，但是估计不在湾区了，租售比太差了，渐渐往退休的年纪去，不能全靠W2来供着。

 

所有跟帖： 

• 房价和房租的涨幅不是同等的。房价3倍，房租不可能涨三倍。你是思考是对的，出租房现金流为主，房价涨其次！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 19:18:29

• 抓住了大波，捞到就是硬道理，恭喜 -挨踢- ♂ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 19:18:43

• 恭喜你这波抓住了！ -pali- ♀ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 20:17:03

• 以后可以去既有些涨幅虽然不如弯曲，也能有些现金流比弯曲好点的地方，养老 -小落- ♀ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 20:37:00

• 第一个自住房改投资房 50万免税额不就没了？ -gqc- ♀ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 20:49:48

• 19年的时候房子顶多卖150万，转眼一年多就到180万了，即使没有50万的免税额好像也是留着划算一点？ -xinLL- ♀ (0 bytes) () 04/01/2021 postreply 16:06:21

• 赶紧卖，再不卖50万增值的免税福利就要打水漂。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 21:22:54

• 恭喜!十年时间挣下两米净资产，靠W2是很难的。这个坛子里湾区有几个和你情况差不多，私下有过交流，一般有一到 -老朽- ♂ (1096 bytes) () 03/31/2021 postreply 21:41:44

• 谢谢老朽，我也同意房价往往是没有最高只有更高，湾区还有的涨。 -xinLL- ♀ (221 bytes) () 04/01/2021 postreply 16:04:27

• 谢谢分享，祝贺抄底成功! 湾区涨幅惊人! -solarwind00- ♂ (0 bytes) () 03/31/2021 postreply 22:02:00

• 老朽兄功德无量！ -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 04/01/2021 postreply 05:16:29

• 啥贷款只用付10%首付？我的房也涨了三倍多。但我付了25%首付，所以盈利减半不止 -happymom- ♀ (0 bytes) () 04/01/2021 postreply 12:31:02

• 那个时候用mortgage insurance啊，现在不行了，你没有20%人家不卖给你 -xinLL- ♀ (0 bytes) () 04/01/2021 postreply 15:58:15

• 谢谢 -happymom- ♀ (0 bytes) () 04/02/2021 postreply 06:12:48

• 老朽说不卖是有现金流的，没现金流是烧钱 -goodmum- ♀ (0 bytes) () 04/01/2021 postreply 14:25:00

• 有道理！不过我们没有更好的投资还是先就留着了。如果卖掉要交capital gain20%联邦税和10%州税，还不如留着等增值。 -xinLL- ♀ (0 bytes) () 04/01/2021 postreply 16:00:34