疫情对NNN地产的影响、分化和希望

来源: Blueshirt 于 2020-03-28 13:32:49 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (15716 bytes)

短期打击有人员接触、非生存必须的租户

从短期来看，疫情打击了绝大多数的租户。这其中，餐饮、健身房、幼儿园、加油站、非生活必需品的零售百货被打击得最为严重。

短期利好提供生存必需品、药店和提供网购的租户

在疫情发生之后，沃尔玛、药店、Dollar General、亚马逊纷纷宣布雇佣员工来应对增加的需求。其中，沃尔玛计划增加15万名员工。亚马逊计划增加10万名员工。CVS和Dollar General各自增加5万名员工。

长期来看，疫情将加速NNN地产的两极分化

从长期来看，疫情对于NNN地产的影响，类似疫情对于人类自身的影响：加速淘汰原本就已经衰老的个体，进一步稳固原本健康或者快速生长的个体。

销售非必需品、且自身网购能力薄弱的商店，无论大小，都将在这次疫情后加速淘汰。今年的关店数量，或许会是往年的好几倍。这些店包括JCPenny、Macy's等。和Mall相比，独栋的NNN地产租户不会有这么高的淘汰率。大量卖服装等非必需品的商家都聚集在Mall里面。所以本次疫情对原本就处于挣扎边缘的某些Mall来说，打击或许是致命的。

疫情对于资金储备少的租户，影响也会更大。通常来说，家庭式加盟经营店的资金更为稀缺。所以，本次疫情过后，餐馆、健身房、幼儿园这些倾向于小租户经营的数量也会有一定程度的减少。

疫情稳固了提供生活必需品，并不易受网购影响的租户

前面已经提到，沃尔玛和Dollar General在本次疫情中得到了壮大。疫情过后，由于受亚马逊影响小，还会健康发展。超市和药店虽然也得到了好处，但从长期来看，市场份额会更容易受到亚马逊的侵蚀。

作为NNN地产最常见的快餐店，本次疫情过后会加速分化。Chick-fli-a、麦当劳、星巴克等最强的快餐店，或由总公司直接经营，或由总公司担保。由于总公司的现金储备充足，这些租户有望安然渡过疫情危机。而大的加盟店，如果现金储备充足，也同样可以渡过难关。等疫情把老弱病残的租户淘汰之后，反弹的市场需求会让这些租户得到迅速地恢复。

亚马逊的超市Whole Foods无疑是本次疫情的最大赢家之一。与此关联的Last Mile仓库（网购公司在运送到最终客户前的最后一站）也会得到加强。可以预见，本次疫情中被淘汰的Mall等城市中心的空置房地产，或许可以改造成终点站的仓储设施。

均贫富扩大消费的可能

在西方国家里面，美国的贫富差距保持领先。1%的富人控制了全国一半的财富。富人还通过政治影响力保持对财富的占有。这些过剩的财富并没有过多地进入消费流通，而是投入了股市和地产。普通的中产家庭没有资金来消费，也就无法刺激经济的发展。如果富人投入股市和地产的一半资金可以转移到中产家庭，让他们消费，美国的实体经济会得到长足的发展。