房地产投资的二十五个心得

                                 房地产投资的二十五个心得

                                       高云堂2019年3月 

                      （这是本人举办的房地产投资讲座的提纲）

 

一 能买就买，能不卖就不卖，孟母三迁不如狡兔三窟。

二 能买小的就不买大的，投资的房子面积越小租金回报越好。

三 能贷款就贷款，尤其是利率低的时候，财务杠杆是房地产投资必须的，会显著地提高   

    投资回报率。

四 能在好区买就在好区买，绝对不能在高犯罪率地区买，危邦不入，乱邦不居。

五 能早买就早买，房地产价值平均来说是逐年上升的，买的越早，价格应该越低。

六 租金要尽可能支付所有费用，正的现金流是非常重要的。

七 能买风险低的房地产类别，就不买风险高的。投资风险依次增加：住宅，购物中心，

      办公大楼，厂房，土地）

八 尽量在房地产上升期买，不在衰退初期买。

九 在一个小区内，买面积小，价格低的，不买大的，贵的。

十 不买豪华屋，豪华屋出租，需求少，空置率高，既然付得起高額的租金，那人家为什

     么不自己买。

十一 能独资就独资，不合伙，自己完全拥有，人与人之间的烦恼远远多于房子的烦恼。

        没钱就不买，等有钱了再买也不迟，房子是永远买不完的。

十二 能低买就低买而不是高卖，低买高卖是理想，低买平卖是现实。

十三 擅于利用房地产投资的财务工具：Cash out, Hard money,用别人的钱来投资是房

        地产投资的最高境界。房地产投资的渠道五花八门，Wholesale, Flip,Foreclosure,

       Auction, Lien sale, Tax sale , Estate sale 等等，精于这些门道的投资人往往可以获

       得很高的投资回报。

十四 房价上涨的幅度远远高于租金上涨的幅度，房子的增值是投资房地产的最重要目

        标，现金流其次。

十五 房子价格越高，租客越多，因为买不起房子只能租而不是相反，所以，房地产投资

        在房地产价格高的地方越活跃，这也是为什么大家都在发达的大城市投资房地产

        的原因。

十六 房子持有越久，效果越明显，贷款本金越来越少，租金越来越高，增值越来越大。

        要有耐心，不要遇到一点挫折就卖房，或者频繁折腾，卖出买进，中长期持有才是

        硬道理，抗战还需八年，何况投资房地产。

十七 筛选房客是房地产投资的关键因素之一，筛选房客不是要找信用分数高的而是拒绝

        可能的坏房客。

 十八 避开学生类短期房客，以劳苦大众的家庭为主，减少房客的流动性才能确保房地

         产投资的盈利性，同时尽量不分租。

十九 房客租的越久越好而不是房租越高越好，每次换房客大约要花费3-4个月的租金。

二十 能不Eviction(驱逐房客） 就不Eviction， 人生无定时，天灾人祸，房客有难，能

       帮就帮，实在帮不了，再去法院也不迟。

二十一 德州是保护房东利益最好的州之一。因为共和党执政，Eviction(驱逐房客）程序

           简单， 每月开庭两次。Writ of Possession(法警强制驱逐）快速，费用低廉。

二十二 房客押金能退就退，能多退就多退，不要做恶房东，好合好散，不好合也要好

          散，房东是万金之躯，不要和房客同处在一个道德底线。

二十二 做一个好房东，良好的心态是必要的，钱，尤其是几十，几百元根本不是问题，

           凡是能用钱解决的都不是问题，多数问题就出在几十，几百上。

 二十三 知彼比知己还重要，熟悉各种联邦，州，市，HOA的法律和规范，不要不懂装懂

            ,更不要乱来，你希望房客不乱来，首先你先不乱来。

二十四 八十年前底特律，四十年前洛杉矶，四十年后达拉斯。

 二十五 房地产是积累财富的最好途径之一。

             对于广大的中产阶级，房地产投资是可行的，容易操作，几乎家家户户都可以做

             得到，实现从无产阶级，中产阶级到有产阶级，地产阶级到资产阶级的华丽转

             变。

 

 

 

 

        

           

      

 

 

 

 

    

 

所有跟帖： 

• 云堂兄讲的有道理！如果能把第二十四条拿掉，那就更有道理了？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 18:08:52

• 我也考虑过，24 条不太适合在文学城上发表，私底下可以说。我也是从底特律，洛杉矶来到达拉斯的，从没有冒犯这两个地方的意思。 -高云堂Dallas- ♂ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 18:22:59

• 整个德州的问题是没有SUPPLY CONSTRAINTS. 经济发展快，但是建筑商盖得更快。 -Blueshirt- ♂ (188 bytes) () 01/31/2020 postreply 07:09:03

• 德州是地方多，又大，房子增值不如加州，有些地方还跌了。 听说78年石油危机，有20万跌到2万 -Quarx- ♀ (0 bytes) () 02/01/2020 postreply 05:01:28

• 谢谢分享！ 地税你觉得对你的影响大吗 ？ -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 08:36:00

• Not a problem. Because tax is levied to match government expendi -Blueshirt- ♂ (140 bytes) () 01/31/2020 postreply 08:59:59

• 德州最卡地主脖子的是高额地税，平均2.2-2.5%的地税， 政府作为最大地主， 对众小地主是"剪羊毛+钝刀割肉"。我们地主群讨论 -可口可言- ♀ (179 bytes) () 01/30/2020 postreply 19:20:56

• 写的很好啊. 房地产有多样性， 条条大路通罗马， pick one lane 就行 -1000units- ♀ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 19:29:00

• 嗯 -NPshowway- ♀ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 19:47:06

• 写得挺好，没做到第九条，我的房子都很大。就一个2 bed, 4个3bed。剩下的都是大房子。 -rapidestate- ♂ (61 bytes) () 01/30/2020 postreply 19:49:39

• 我全部按您的指示执行了, 除了地方一直在加州，哈哈 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 20:04:00

• 牛！ -logyliang2002- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 06:06:05

• 很对，不用全做到，做到大部分就可。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 20:11:20

• 写的真好！现金流也重要。 -大禹移山- ♂ (550 bytes) () 01/30/2020 postreply 20:23:29

• +1 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 06:03:54

• 总结的真好！我就是对达拉斯有点不同意见 -若拙- ♀ (98 bytes) () 01/30/2020 postreply 20:30:16

• +1 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 06:33:07

• 所以达拉斯location好一点的地方房价疯涨。location差一些即使是新房涨得也不多。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 07:23:00

• 总结得真好，真实在。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 21:09:00

• 很实在的建议，谢谢分享！ -DoubleDelight- ♀ (0 bytes) () 01/30/2020 postreply 21:49:20

• 果断收藏 谢谢分享 -huajiao- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 00:35:00

• 手工点赞！ -童心未泯老妹- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 04:24:23

• 赞很实用的帖子。果断收藏！谢谢你的分享！ -Alice-2018- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 04:34:28

• 讲述的很系统，全面，多谢！收藏了。 -Yrchen- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 04:56:00

• 非常好 非常有同感 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 05:31:00

• 写的太好了 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 05:44:21

• 牛人啊。有好几条自己竟然从来没有想到。谢谢分享。 -logyliang2002- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 06:07:22

• 十五条， 我的蓝领区的房子永远比白领区好租， 只要不是枪战区， 租金低的房子比高的房子要好租， 风险要低 -1000units- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 06:43:00

• 每个地方情况不一样 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 08:25:17

• 总结得太好了。同感. 基本上都做到了。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 07:26:59

• 顶好贴 -sunpriest- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 08:31:14

• 建议置顶，可当做入门宝典 -若拙- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 09:55:46

• 每一条基本上都要不断的在实践中修习领悟 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 10:23:37

• 八十年前底特律，四十年前洛杉矶，四十年后达拉斯？ -ironhot- ♂ (250 bytes) () 01/31/2020 postreply 10:29:25

• 四十年后达拉斯会最吃香。 -笨小子- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 10:43:28

• 必须点赞 -ABD- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 10:31:08

• 金玉良言 -poweron- ♂ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 11:25:08

• 赞楼主正能量 -毛毛猫猫- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 11:39:24

• 赞楼主正能量 -毛毛猫猫- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 11:39:24

• 基本上都做到了，而且在加州人口密度高的地区。 -小小美羊羊- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 12:05:49

• 谢谢楼主。房产投资要有耐心，别贪心 -newleaf2020- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 13:32:42

• 真知灼见，很多是要在房产里摸爬打几年之后才能体会到的 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 01/31/2020 postreply 13:45:46

• 第十六条和投资股市的道理相同…… -我想飞- ♀ (83 bytes) () 01/31/2020 postreply 21:10:33

• 总结得真好！收藏学习了。谢谢啦！ -新手上路2020- ♀ (0 bytes) () 02/01/2020 postreply 08:37:52

• 谢谢分享经验，赞一个 -蓝色秋千- ♀ (0 bytes) () 02/01/2020 postreply 19:33:00