2019年的第一帖居然是总结。这一年过的特别快，也特别忙碌和迷惑，轻微的中年危机，读高中的孩子一天一变难以招架，读小学的孩子运动成狂接送没完，读幼儿园的小儿越忙越是添乱，每天睁眼就像打仗。于是生意的重担，交到老公的手里。我有时候问他，你会不会觉得可惜了学校里学的和公司的经验，回到家做这种小DEAL是一种浪费, 他说自己掌握命运的感觉太好，实打实每个子都落到自己兜里才真实惠。一个行业大佬对他说挺后悔公司做大了失去了控制权，最后被退休，被做慈善（再做小DEAL 怕人笑）。
接去年的总结：
“2017 年12月买进的两个厂房卖出，刚签了合同，能不能过户还要等两个月。买进时带了租客，租金很低，勉强维持月供而已，每月贴补地税保险几千块。这两个项目我基本没有管，都是老公折腾，改功能，申请permit, 花了十个月，眼看房地产行情冷下来了，我觉得该歇歇了，就建议他自己别开发了，直接卖掉回笼现金。他稍稍犹豫了一下，因为开发计划做好了，建筑贷款也批了，工程用不了一年。男人都渴望成就感，想想一个两个大项目从自己手里诞生，做梦都会笑。但是他架不住我天天吹冷风（房地产大势冷了），就把项目跟相熟的商业地产经纪说了，反响不错，谈了不到十拨人，合同签了。一年的时间，升值几乎一倍。
商业地产的魔力就在这里，看起来挣钱太轻松，我们基本什么工程都没有做，也没有大修换屋顶什么的，就是有一搭没一搭追几个烂租客交租，找律师改zoning，自己做总包工头，叫一拨又一波的小工头来报价。价钱落实了就向银行贷款。”
2017年12月买的大厂房和小厂房，在2018年在整年出租的状况下，申请到了SELF STORAGE PERMIT,于2018年年底都签了很理想的卖出合同，但是商业地产就是这样麻烦，签合同要一两个月，调查要三到六个月（同时申请贷款），等说“不”的时候，半年就没有了。很不幸，两单都黄了，如果开始新一轮的找买家，一耽误就是小半年，因为租客都已经被赶走了，空置的成本是三四万一个月，干脆心一横，自己开发，不能两个一起开工，就卖一个（小）开发一个（大）。
第一次开发，理论上的支持是，SELF STORAGE 全国人人均需要是5.5平方尺/人，而波士顿只有4，缺口还很大，特别是我们的地点人口密度相对大，交通也极其方便。建筑成本相差不大，但是地点决定了出租率，近城区域可以达到95%。
开发难度，和住宅相比，简单许多，工期也短不少，我们已经有大盒子在了，不是平地起楼，如果顺利的话6-8个月，最长可能12个月。
建好了以后有几个出路，一，建好拿到营业执照就卖，很多机构投资者青睐。二是招租完毕再卖，价格比较高，按收益率计算。三是长期持有物业，雇佣全国连锁公司经营（比如Extra Space, cube smart,他们收取一次性的加盟费，以及6%的营业收入），最后一种是自己经营，也不是不可能。感谢GOOGLE,只要一输入SELF STORAGE,马上跳出来“Near me" 和 “cheapest 10" 等等。SLEF STORAGE 维护非常简单，赶租客也容易，而且很多长期租客一呆就是几年十几年。
建筑贷款申请下来了，像我们完全没有做过工程的，一般银行是害怕的，所以要求很多，一个有经验的总承包商，每个分包商的资质，合同，保险，BOND,等等，为了让他们放心，我们卖了小厂房的钱也不做1031EXCHANGE 了，全部都放到贷款银行的账上，让他们看，就算工程拖延，预算超过70%（如果真的到了这一步，绝不再做开发了）我们还是会完工，绝不烂尾，绝不烂尾，绝不烂尾。
工程是2019夏末开工的，争取明年五月能营业，五月是波士顿的毕业季，也是SELF STORAGE的需求旺季，听说今年某个新开业的三个月（夏季）就租出去了一半，要知道普通招租期限是一到三年达到STABLIZE.
其实回头看一看，这块地也许做住宅才是最好的用途，政府欢迎，市场需求旺盛，卖与租两相宜，但是自己选的路，跪着也要走下去，就像看自己的孩子，自己爱。最少这是个省心孩子，还抗经济危机。
明年的总结可能只有两个字： 收租。
