我本来不想总结的，因为这两年我在投资理财方面没有取得突破。但是，刚才看到有人在坛子里抱怨说投坦的总结分享经验的少，那么我就来分享一下有限的经验和心得。
年初的时候，一栋小办公楼的租客的租约快到期了，我就提醒他们续约。他们顺利续了5年的租约。未来的5年的租约有保障了。
然后，一栋工业用房的租客被一个更大的私人公司收购了。收购的公司愿意继续租我的房子。我想了解一下这家公司的情况，但是他们不是上市公司，财务状况不公开，于是我就要求他们提供由会计师事务所审核过的过去3年的财务报表，包括Income Statement, Balance Sheet Statement, 和 Cashflow Statement，我还要了他们的Tax ID。他们的财务报表相当健康。我用他们的 Tax ID 到 D & B那里去查他们的信用记录，他们的信用报告也没有瑕疵。我放心了，于是在收购完成之后，我就和他们签了一份 Assignment of Lease, 把现成的租约转到新的公司。
然后，另一个工业用房的租客搬走了。这是我做商业地产4年多以来第一次需要招租。租客是做手机批发生意的，他们在租约到期半年之前就搬走了，但是他们仍然履行租约，在搬走之后仍然每月按时支付租金。他们在搬走之后我就开始招租了。因为房子离我有一定距离，我平时又忙于工作和带娃，实在没有精力自己招租，于是就把招租的事情全权委托给一位和我合作过多次的我信任的商业地产经纪人。经纪人看了一下房子，认为这个房子状况和位置都不错，而且我还有半年的时间租约才到期，所以他认为我一开始招租的时候可以把租金要价开得高一点。他建议的要价比原来的租金高了将近60%，比市场价也高了30%。因为我没有招租的经验，我一开始答应了他的建议，于是他就把招租广告贴在Loopnet以及其他几个商业地产的网站上。3个月过去了，经纪人告诉我几乎每个星期都有人联系他要求看房，但是都是打雷却不下雨，没人有签约的意向。看房的人给他的feedback主要是2点：一是租金要价偏高，二是有些潜在租客希望找一个stand-alone的工业用房，而我这个房子是多单位工业用房的其中一个单位。于是，在招租3个月之后，我决定把要价调整到市价。在调低要价之后的一周，就有一个租客提出意向了。但是，这是一个automotive tenant, 是做古董车修复生意的。大多数商业地产的房东都不太愿意把房子租给automotive tenant，因为潜在的环境方面的风险。这个潜在租客也知道房东的顾虑，他们保证他们只是在房子里给汽车喷漆，不会用到任何oil之类的东西。我还是有顾虑，我不相信在修复古董车的过程中不会用到机油。而且，他们提出希望房东允许他们在停车场停旧车。我心想我这好好的停车场突然出现几辆大破车，不仅不雅，而且其他租客看到了也会有想法。我还到YouTube 上面搜了几个 "classic car restoration"的视频，看了这些视频之后我不再犹豫，马上决定不能把房子租给他们。我告诉经纪人 ：" I can afford the vacancy, but I can't afford if this building is damaged or contaminated."。 在拒绝了这个修复古董车的租客之后，我又做了一下市场调研。该地区工业用房的空置率只有不到4%。我还给一位工业用房的开发商打电话，他告诉我因为市场需求仍然强劲，过去他是先有租客再为租客度身订造厂房，但是他现在是在建完房子之后再招租的。在做了市场调研之后，我对招租有了信心，我相信我需要的只是耐心。果然，在3个星期之后，又有一个租客有了签约的意向。因为我的租金要价已经非常合理，房子的状况也不错，这个租客没有讨价还价，没有要求我提供一段时间的免租期，也没有提出 tenant improvement 的要求就很爽快的签约了，租金比原来提高了不少。这是一家做办公仪器维护的私人企业，在西海岸有很多生意。他们对自己的财务状况很保密，给房东提供财务报表之前需要经过公司高层的批准。他们的财务报表非常好，比原来的做手机批发的租客的财务状况更好。新租客在我的旧租约还没有到期之前就搬进去了，于是我告诉原来的租客他们不用再付我租金了。
空置是对商业地产而言非常可怕的事情。记得一位资深商业地产房东告诉过我 : "For a commercial property, the tough part is to look for a tenant, everything else is easy."。 商业地产的招租是挑战也是机会。是挑战，因为招租确实不易而且时间长；是机会，因为可以通过招租提升租客的质量和提高租金，而且房子的价值会随着租客质量以及租金的提升而提升。把挑战变成机会靠的是房子的location，以及在买的时候现有租金必须大大低于市价。在招租的过程中，我还学到了以下几点：
1. 和住宅的招租一样，租金的要价必须合理。市场是有效的，租金太高就租不出去。
2. 和住宅的招租一样，租客的筛选非常重要。不能为了尽早把房子租出去而引进一个不合适的租客。对于商业地产而言，比空置更加可怕的是一个不好的租客抬高房子的风险，拉低房子的档次，从而使房子价值受损。
3. 如果房子招租的对象是有一定规模的公司企业的话，与其自己招租，不如找专业的商业地产经纪人帮忙。因为有一定规模的公司企业是不会自己去找房子的，他们都会通过专业的商业地产经纪人去帮他们找房。这次招租过程中，代表我的是 Cushman & Wakefield 的经纪人，代表租客的是 Colliers 的经纪人。商业地产经纪人是一个很小的圈子，很多买卖和租赁都是在这个小圈子里完成的。一般情况下，通过这个小圈子找到的租客比房东自己贴广告找的要好。虽然房东要付给经纪人一定的佣金，但是这个钱是值得花的。
这就是我今年所学到的一点经验，希望对有意进入商业地产的坦友有一定帮助。
