今年买房不少但是net worth没有增长反而下降。一个主要的原因是zillow估价大幅下调。
房1：4bed 2 bath, 12万多买的, 买来之后买了冰箱，租户在closing当天就搬进去了。租金1595。
房2：pre closure, agent找到的 17万8，装修了4个月，花费3万2. 总投入21万， 租金2100. 这个区不错，但是房子回报率最差。刚刚1%。用的是rehab loan。
不经意的时候卖了一个出租房，之后做了1031 买了下面3个房子
房3： 银行屋，4bed 2 bath 银行从32万开卖，卖了将近一年，没人问津。我最后20万多一点点拿下。维修4000. 租金2425. 高于市场价很多，因为是7个月的租约。过户后3天搬入。
房4： 3bed 2 bath。14万买的，租金1685，租给了我的contractor. 过户当天搬入。
房5：现金购买一个condo. 0 condo fee 主要是考虑到要把所有的1031的钱都用掉。8万9，带租户，租金875，过户后涨到$975. 房子水管漏水，水费的问题还在解决。基本没赚到什么钱。这是今年最烂的投资。
房6：3bed 2 bath 11万买入，flood zone, listing agent 帮我找到一个便宜的flood保险一年600多，要不然就不买了。租金1300.
房7：房子状况比较差，原来是出租房，是agent的儿子。估计是被租户折磨够呛才准备卖的。他们粉刷了房子。11万8买入，装修大概15000.总投入13万3. 装修2个半月，拖得时间很长 。装修完就有人搬进去了，租金1550.
房8：sheriff sale. 26万8千，3条街外的类似房子卖了52万。现在还在装修，还在为permit的事情烦恼。估计得装修10万+。
房9：short sale。这个最奇葩，带泳池和篮球场的房子，贷款碰到了问题，租户已经住进去了房子还没过户。因为卖家是允许我装修和进入的（签了条约）。后来火急火燎地过户，因为再不过户就会被拍卖，多亏了老婆主动承担申请人。不然过户不了。买入价19万5，租金2000. 无空挡无装修。玩得很惊险。最后我给了listing agent $3000. 他说他承担了很多foreclosure的attorney fee. 一分钱没赚到。
最后说一下糟心事，今年的维修费用惊人，换了4个空调暖气系统。6000-7000一个。有4个evictions，大概损失1万2千。每个eviction, 不算空挡差不多3000的费用。
不管市场价格怎么变，租售比1%的底线还是要坚持的。因为房8的装修问题，明年在卖出房子之前是买不动房子了。
