1031 Exchange实战 1: 在没钱的情况下买房

来源: rapidestate 于 2019-06-24 08:29:21 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4309 bytes)

2018年2月24日，我看到一个房子比市场价低10%，要价$189,900。靠近大马路，现在是民用独立房, 右边是commercial (retail), 左边是office. 0.5 acres. 2000多尺，要价比其他的房子便宜10%。可惜现在没钱，差了3万。怎么办？先下offer 然后再想办法弄钱？ http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1234389.html

发完贴之后我就立马再次进行了各种核算。银行里只有$9,344元，刚买下的房子装修要3万，已付装修费$5000。剩下差不多要$2,5000. 4月份还要付收入税5千。这个房子首付20%按照18万来说也要$36,000. 不出意外的情况下每月房出租房现金流$12000 ，这样算上2个月的收入差不多是这样

$9344+24000-5000-25000-36000=-$32,656

也就是说我其实在过户之前只有3000多元的存款。还差$32,656。怎么办呢？之后我又查看了我的信用卡的额度。还好，2张Chase信用卡可以借3万，老婆的一张可以借1万。Penfed还有2万4千的额度。和老婆讨论了一下我的计划和这个房子的情况，我觉得这个房子有利可图。现在就是差钱。老婆这次出乎意料地没有反对：只说这房子好旧。

2月29号联系了listing agent说我很喜欢这个房子，能不能看房？商讨之后，定在2天之后的星期五(3月2号)早上去看房，时间是早上7点。因为看了房之后需要上班。看房的时候就下了口头offer $178000 as is, seller contributes $3000 in closing. 因为下offer并不需要钱。我还保留着刚刚过户的上一个房子的pre-approval letter。 Offer马上被接收。在随后的周末我自己做了Inspection. 自己做的原因是没有时间联系inspector，我常用的那个inspector一般需要10天后才有时间。自己做也就2小时 : 其中一小时看看哪里有问题，另外一小时丈量房子的尺寸，为装修做准备。发现问题有1. 屋顶很旧，2. 地基有一条水平的裂缝，整面墙都有 (frost line)。 3. One bedroom is not insulated. 4. 后门损坏，需要换。 5. 1个炉眼不工作。其他小问题不提。我提出卖家降5千，agent说不可能. http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1235744.html这世上就没有不可能的事情。我自己做了个简单的报告，给他们发过去了。他们同意降$2500，我说要求至少降$3000. 最后降了$3000. http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1236412.html

搞定合同之后回头再看首付的问题，感觉已经轻松了很多。首付比预期少了差不多$4000. 银行贷款需要查看2个月的statements。这样我只需要出2018年1月和2月的。因为我是2月初买的上一个房子。所以在银行看来我还是很有钱的。因为帐上显示有6万多。一个主要的原因是我Chase账号是每月9号截止。我刚刚好把房租收上来存进去，并且还没有付月供。其实在付完上个房子3万多的首付，外加所有出租房的月供等开销我只剩下$9,334. 3月14日我申请Personal Loan成功，额度2万5，10%的利，5年还清。http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1237150.html。这样资金以及有了保障。

账号管理很重要：因为personal loan是不能用来作为首付的。我出租房的收入每次存在需要出示证明的账号里。我个人借贷的personal loan的钱则存进另一个一个单独的账号：装修账号。而上一个房子的装修款刚好还需要2万5。这样我给银行出示的statement将是完美的。用信用卡借钱也是如此：把信用卡借的钱存到不需要出示证明的账号。日常的开销从这个划走。这样需要出示证明的账号也是完美的。这个房子装修的钱我准备从信用卡出。

在这之后我，5月份用信用卡的还买了个脏房子，但是放弃了short sale good deal.