在美国做出租屋的回报率

其实，如果做得好，回报率是正无穷的。

策略很简单，就是时下流行的BRRRR -> Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. 手脚快的话，不到半年就能完成从第一次过户到Refi套出所有成本（项目足够好的话，还能套出多出成本的现金出来，成本大概 = 买价，过户费用，Rehab人工+材料，holding cost，Refi cost）。Refi之后，开销 = PITI+维护费，用房租来cover住，一般还有剩，即正向的现金流，每个月会有一百到几百块的零花钱，每一个unit。这里呢，需要refi的银行不强调seasonal time，有些银行强调这个，需要房主持有一年才能refi，就慢了，换家银行。

 

这种策略，对SFH，2-4 plex，或者是apt complex都适用，对于每一单来讲，在refi之后的成本为零，或者为负（如果贷款高过所有投入），之后的回报率是正无穷。坚持个几年，房子会越买越多，手上的现金也会越来越多，基本就退休了。再之后，如果想做，就继续这样做，不想做，也行。

不过呢，要想完全退休，需要一个全职的办公室，接听房客的维修电话，电子邮件，指派维修小弟去维修，处理房客的搬进搬出，带房客看房，赶房客之类的，当然还需要几个小弟做做维护。要想完全拥有这样一套物业管理公司，手上的单元数不能太少。不然就只能交给第三方的物业管理公司，我的经验，这些公司通常都很垃圾。

 

所有跟帖： 

• 嗯 -NPshowway- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 17:26:09

• 你这不能叫退休，是财务自由，成功的小地主而已 -pssci- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 17:59:05

• 也是，我目前还在继续做，不叫退休，真正退休，需要完全不管了。 -tallcuterich- ♂ (98 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:09:48

• 退不退都由自己决定的。 比如中1亿的彩票也不退， 但仍然不改变那是1亿。 -nyzach- ♂ (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 06:02:59

• 快牛改名高富帅了？笑死人了 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:07:04

• 我新来的，以前没来这里玩过 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:10:21

• BRRRR不是快牛发明的吗？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:21:21

• 这个词最先我是在BiggerPockets上看到的 https://www.biggerpockets.com/blog/brr -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:24:28

• 嗯有道理。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:26:20

• 我记得是一位德州的坦友，前年去盐湖城投了几栋多家庭的新楼，估计发财了，好久没见他再来，我都不记得他的ID了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:21:53

• 我给他咨询过。那时房子刚开始造，现在造好了50%升值吧。 -sweetptt- ♂ (47 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:48:16

• 记得当时你“鼓吹”你那里发展预期不错，还被人给过几棒子。你若现在还吹，大概反倒不会有人给棒子了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:29:20

• 难道要上铁棒了？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:55:48

• 高萌富 -201411- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:26:00

• 你真聪明，精髓一下就给你抓住了。LOL -201411- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:27:00

• 受loan数目限制，后面商贷利率高，对deal 要求更高 -若拙- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:36:08

• 我两房的loan大概用了7，8个，最开始做得时候，后来就做不动了，没有传统的银行愿意贷了 -tallcuterich- ♂ (357 bytes) () 04/04/2019 postreply 19:16:06

• 能指点下从没做过rehab的人怎么上手吗？怎样防止因为不懂行被contractor撸羊毛? -lostlove- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:41:28

• 要做大，拥有自己的工队是必须的。学费也是肯定要交的。在最初开始做得几年，最困扰我的就是找到稳定可靠的contractor，或者工 -tallcuterich- ♂ (2248 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:03:00

• 这个是真正最赚钱的思路，我07年就知道了。当年那个意大利人教我 -sunpriest- ♂ (87 bytes) () 04/04/2019 postreply 22:41:14

• 谢谢分享！你成长很快！ -keeplooking- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 08:15:51

• 去看看吴京华是怎样成功的吧！ -原上草2017- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 18:43:33

• 啥意思？ -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 19:17:26

• 要是做商房没问题， 一般这样的容易到贷款极限，重温以前的热闹时光 -OrangeBread- ♀ (112 bytes) () 04/04/2019 postreply 19:19:52

• 按文中的逻辑，一个人或公司，在极少的首付情况下，买第一栋房，然后不停地refi，不停地滚，可以买下全美国的房。 -山高路远- ♂ (224 bytes) () 04/04/2019 postreply 19:31:53

• 嗯有道理 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 19:40:38

• 哈哈，角度很刁钻。我对房价随着时间的自然增长没有任何兴趣 -tallcuterich- ♂ (389 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:00:48

• 多介绍几个你在现下市场下做成功的例子吧。我们早些年无意间这么做着的人，后来就找不到方向或说找不到有利可图的房源了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:11:47

• 房产很多做法的，各有各的生财之道，我只是用BRRRR滚雪球，短时间内积累大量单元数。 -tallcuterich- ♂ (1286 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:20:48

• 那你的重点是买一大堆不涨的烂房子，再租给一大堆烂人，几年后，你得修房子，赶烂人，你忙得都要忙死了，更不有可能赚钱。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 10:15:50

• 我的房子不烂，维修很少，很多重做了水电，灰板。 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 12:03:00

• 你說你的房子不爛，那為啥要rehab? 說不通嗎。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 12:31:13

• 买ok区的distressed properties, 买的时候条件不行，很便宜。rehab之后就值钱了 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:03:00

• 他说的是 Infinite, 所以地球买完了，可以买月球 -thetruth111- ♂ (23 bytes) () 04/05/2019 postreply 18:46:16

• 我认为能买到价位低然后再值得做翻修的房子现在已经不多了，除了黑区除外，中等区域的很少，好的deal 还没上市就被listing -Jasmine5181- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:32:00

• 现在热门的大多是早几年冷门的地方，上看三年，更远潜力不好说了。另一层难度是人工涨得厉害，手上没价低又能干的人也难办事。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:19:23

• BRRRR其实不容易做到。能做BRRRR的房子很难找到 -未知- ♂ (223 bytes) () 04/04/2019 postreply 22:23:53

• 理论家 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 23:32:09

• 不是理论，是骨感的事实。 -未知- ♂ (71 bytes) () 04/05/2019 postreply 12:39:29

• Look at my name! LOL -brrrr- ♂ (262 bytes) () 04/05/2019 postreply 09:25:13

• 就不明白了，银行傻呀，重新贷的时侯它会贷给你100%。我问过，只能贷60% 。 -SCNC- ♂ (46 bytes) () 04/05/2019 postreply 09:56:30

• 修好之后value的70% 到80% 各个银行不同 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 12:05:00

• 那你如何賺錢？20 to30 %,你的裝修費就拿不出來了。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 12:28:26

• 买的时候很便宜，装修之后，用的投入，买价?装修费远远低于市场价，套出装修后，强迫升值后市场价的70% 拿回所有成本 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:06:00

• 假如是這樣的話，就是flip house.只不過你不賣掉就是了。一旦local市場下降，你就再也貸不到了，你想買其它房子的話。 -SCNC- ♂ (142 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:24:39

• 我認識一個在灣區有一百多套的老頭。他是陸續在對的時候買入的。用了將近50年的時候間。 -SCNC- ♂ (230 bytes) () 04/05/2019 postreply 12:37:17

• 每个人对市场的认识不一样，同样的市场，每个人的做法也不一样，同样的一套战法，不同人做出来的效果也不一样 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:10:00

• 你那是紙上談兵，不通。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:16:43

• 你这人很奇怪，为何在不了解别人的情况下说人纸上谈兵。我做了四年多，用BRRRR滚雪球滚到了93个单元。证明了这个做法能作通 -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:21:00

• 因為比你財大氣粗的，都沒有像你這樣做。人家不是傻子，只有你知道這個 -SCNC- ♂ (35 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:31:00

• 老兄，你逻辑很强大，祝你发财， -tallcuterich- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:35:00

• 你要發財也要考慮安全和可行性。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:40:58

• Rehab 是生意。 能这样做的是生意成功。 -autumnmoon- ♂ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 13:41:22

• Rehab 然後賣掉，這才是他可以賺錢的地方，越快越好。捂著新 -SCNC- ♂ (77 bytes) () 04/05/2019 postreply 14:04:38

• 华人第一俗，就是买几个破房子做房奴 -clipsalw- ♀ (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 22:06:37