十几小时后，又一新年来了，投坛一直都有去旧迎新的传统，不论过得怎样，觉得也应该冒头小结一下。
商铺开年以来进入了最鼎盛状态，单我们国人开的餐馆也有两家，在经纪的忽悠下，我第一次答应把它们放到市场上出售，想不到的是，很快买家就来了，当时交易沧速，一下子分不清市道行情，凭代理和买家的积极互动，很快就以接近8%的cap rate成交，这是个很低的价钱，因为这两个商场都有很好看的出租率，无论买家问求那一年的出租史，我都可以在几十分钟内提供，而且是当年报税的副本。
买家高兴，我也很高兴，我想这是全身而退的时候了，一直来我视租客为家人，他们求我把月亮摘下来我也会立刻找梯子去，有时天寒地冻踩在梯子上，想着要是脚一滑手一松，不能动了，那从来未跟租客打过交道的LD, 她怎样去收租？又怎样接手我的TF业？
我要做的，是以山寨换名牌，如果当年建商场是合零为整，集中精力管理一篮子的事，现在应该是反过来，化整为零用1031交换一堆可靠的，完全不用管理的出租物业。
这种物业只能是Burger Kind, Wendy’s 这一类，第一他们是食堂，无论人类不再登门购物，不需要写字楼，还是要找吃的，我当初的商场就是这样从多元化渐渐变成food court的。第二，它们是单一租客，自己承担一切维持物业运转，维修和各种软硬开支的费用，absolute triple net, 对业主来说只有月月收租的责任。第三，他们都是单独占地一亩左右，独立建筑二三千呎，有drive Thur, 有三四十个安全方便充裕的停车位，日后无论发生什么，都可以轻易换个招牌变成其它同类，让你不会失去租金。
我花特别多时间去找这种物业，最后结果是它们都有很长的租约，近二十年的，cap rate 在6%左右，租金年年升2%，它们都是其品牌总公司，或其品牌大连锁总部直接每月付租金到我们LLC帐户上，互相谁也未见过谁。
时间花得多还因为我找的都是价位很好的店，同样一个Wendy’s ，从二百几十万到一百来万都有，价不同常常只是反映卖家的胆略，我避开那些本身是业主的小连锁，他们往往求售中大大提高自己应承会交的租金，相同的cap rate下高租金变成高售价，他们宣称在过户时给你签个二十年的租约，但一下子收了你二百多万，小连锁日后关门比品牌本身和大连锁商容易多了。
我目标的卖家都不是租客，我是接盆俠，接下他原始的合理的租约，即使卖家只是那块地的地主，其建筑物是租客自己花钱建上去的，这种物业价特别低而接手后那建筑物自然就属于新业主了。买入价一定要低，低到比重建成本都低，保证这物业千秋万代都有稳定现金流，成为自己被动收入的永恒工具。
当然最重要选择的是地点，我半年多来天天找，飞去看，现在这一堆都是在人口复及几十万，周圆五英哩内都是人均收入较高的地区。而且它们位置都很好，处身购物中心，成行成市。
对我来讲，这种经历和处境，人生中或者只有一次，力所能及之下，但求尽善尽美。
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