无限买的BRRRR真的不是纸上谈兵

理论部分：

BRRRR: Buy, rehab, rent, refinance and repeat

难不难：当然难。难并不等于纸上谈兵。

BRRRR最关键的是要买的便宜。这个是基础。 大家质疑最多的是refinance.

下面我谈谈refinance方法。

 

从1到10，很简单直接refinance.

11到20，换成spouse再来一遍

21往上，怎么办？

把前面买的10个房子打包成一个blanket loan放在公司名下。这样你个人名下没有任何loan。又可以买10个。

再往下就不要讲了。。。

怎么样买的便宜：参考那些flipper的办法，主要是off market deal.

实践部分：

例子1：2016年 3bed 1.5 bath, purchase price: 85000, rehabit 15000:  rent: 1400, refinance up to 75% of appraized value: 拿出92000.  差一点到达。 这个是因为买的比较贵基本是市场价，经验不足，当时刚开始投资一年多。

例子2： 2017年 3bed 1.5 bath, purchase price: 80200, rehabit 25000:  rent: 1500, refinance up to 75% of appraized value: 拿出 97500.  又差一点到达。没达到的原因是rehab超预算5000-7000. 工人中途进度太慢被我解雇了，重新找的人。另外appraize 的价格比真实的价格低。这个房子是银行的。银行拿回来才60000。如果去拍卖得话很可能6万多一点就拿下了。所以还是能做到的。

 

如果你已经是一个flipper， 那么做这个实在太合适和轻松了，完全可以无限做下去。

我买了好2个别人flipped 的房子出租。其中一个4bed 132000买的，租了1625. 但是flipper是8万买的。他专门做这个的，成本肯定便宜。最多花25000.  房子appraized 14万。所以根据这个例子可以把钱全部拿出来。这个flipper在我们county一次flip 10几个房子audit 网上都能查到。当然很多flipper看不上出租的模式。

 

 

 

所有跟帖： 

• 本人没弄过那个。１０个也得有足够的W２才借你吧。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:14:32

• 只要75%of rent > PITI. 每买一个房子你贷款就越容易。因为房子带来的是收入而不是debt. -rapidestate- ♂ (106 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:21:05

• IC需要拥有两年以上的租金记录么？ -borisg- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:22:45

• 大银行：yes. 小银行只需要 lease -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:26:39

• 波大去弄个试试，大家学习学习。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:38:36

• N年前到BOA去搞过，居然不批。干脆都CASH了。。。 -borisg- ♂ (44 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:43:38

• 我也试过，不批。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:45:52

• Try 30 local community banks. -rapidestate- ♂ (44 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:54:30

• 值得一试。但应该试过大半了。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:59:26

• 再说我现在是逆向行驶，已经卖了几乎全部的。剩下的都是commercial loan没有贷款问题， -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:01:45

• 你就别教了，学会的人没几个。我曾经18个贷款，前几天老婆问我，这个人是谁？比我们还王道！ -老朽- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:19:26

• 哈哈，也是。懂的人一点就通，不懂的人，敲都敲不醒。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:24:29

• 牛人，理论有突破，赞。 -travelworld- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:32:19

• 学来的理论，我就不给其他论坛打广告了。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:05:46

• 早不知道一家可以贷20个。我们都是夫妻两个一起，贷到十个就遇到瓶颈了 -jjj7- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:34:21

• 那就得彻底分开，这个人名下１０个，那个１０个。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:38:28

• 当然可行，很多人都这么干，尽管我自己做不到。 -lookuy- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:40:36

• 那又是为何呢？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:42:18

• 买不到非常便宜的房子。 我想通了，其实不用全部拿出来。因为那个房子1年的现金流有8000.其实已经把 -rapidestate- ♂ (50 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:48:12

• 厉害！！！ -关键字- ♂ (53 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:44:51

• 班门弄斧，抛砖引玉而已。大家一起赚钱才好。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:50:13

• 今天下午一犹太人和我谈买房子，大致讲的和你这个差不多。他准备把整个街区的能卖的房子都接下来，现在已经买了一部分了。 -GA_home01- ♀ (196 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:09:21

• 你这是他的money partner。他赚大头你赚小头但轻松。加入没问题，关键看怎么分脏。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:24:43

• 关键是 appraisal 要比买房，装修还加上他收取的费用高，这样才能保证我的本金不减少地玩下去 -GA_home01- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:33:01

• 这个模式的难度不在贷款，以我四年的实践来看，贷款真的不是问题。 -TomDragon- ♂ (902 bytes) () 10/20/2017 postreply 19:59:21

• +1， 只要有好现金流！ -lookuy- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:01:57

• +1 同意，最难的是买的足够便宜 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:03:39

• 对啊对啊，我们这儿0.8%就是就是deal了，不做远程已经没法做下去了 -若拙- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:33:21

• 有诀窍让appraisal value 达到总成本的135%以上吗？ -GA_home01- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:17:03

• Haha, that's the million dollar question : ) -TomDragon- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:22:22

• 诀窍是有的。有了诀窍可以多估点但没法保证。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:26:52

• 愿闻诀窍 -GA_home01- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:35:45

• 诀窍就是主动联系appraiser，并提供装修的费用 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 04:41:56

• 这样你先前买入价就不是重要因子了。当然可以夸大，花了2万说3万一点问题都没有 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 04:47:05

• 牛！这招没想到！ -GA_home01- ♀ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 04:56:24

• 求诀窍 -蔡家38号- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 21:55:01

• 恍然大悟走向地主之道。多谢。 -自由梦想- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 11:44:49

• 而这一模式正是中西部优于湾区的地方！ -lookuy- ♂ (68 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:08:56

• 同意。哈哈我理论水平已经过关了，就差实践了 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:18:33

• 是的，我就在中西部。 -TomDragon- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:23:10

• 讲讲你成功的故事，让大家认识认识。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:29:34

• 我以后会单独开个帖子和大家分享我的经历 -TomDragon- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:43:27

• 认识一个刚flip个房子银行要价6万他4万到手花1.5万装修卖了13万，现在的市场行情一般人根本拿不到这种deal，市场价月租9 -haomahaoma- ♀ (251 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:12:43

• 有这样的，每天发几百个超低价offer。其中有几个会被接受，然后买来就大赚。 -rapidestate- ♂ (65 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:16:45

• 术语： it's a number game. -rapidestate- ♂ (78 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:20:29

• 同意，ｒａｐｉｄｅｓｔａｔｅ，　ｉｔ＇ｓ　ａ　ｎｕｍｂｅｒ　ｇａｍｅ． -自由梦想- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 11:48:33

• 真棒! 运用的出神入化 -排毒灵- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:33:04

• 每个房子做loan真是能把人逼疯，我做到第九个已经觉得生无可恋了。佩服楼主的决心！ -若拙- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 20:36:20

• 非常欣赏你这种专研的精神，而且大胆赴之于行动。成功是必然了！ -一天水界- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 21:20:03

• 这种模式靠一个翻一个是很难的，因为deal不易抓。location, timing都是deal的左右手！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 21:43:24

• 主要问题是钱多房少，听上去很妙。房地产太local，有这么多房子吗？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 21:54:20

• 关键是怎么买到便宜的，要不然钱套不出来。求分享买便宜房经验！ -蔡家38号- ♂ (0 bytes) () 10/20/2017 postreply 21:53:00

• 做过“把前面买的10个房子打包成一个blanket loan放在公司名下。这样你个人名下没有任何loan”吗？ -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 05:53:20

• BRRR最适合的是公寓，因为comparable更容易操作，利率更低，Amortization更长，non-recourse也不 -Smythson- ♀ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 08:21:01

• 非常感谢详细分享，真是个好方法。房价高的地方可以看看拍卖房里有便宜的没。 -人有多大胆- ♂ (0 bytes) () 10/22/2017 postreply 16:32:45

• 如何买房子然后把评估做到135%以上，这个我有一个参考答案。 -大大可笑糖- ♂ (420 bytes) () 10/23/2017 postreply 10:58:28