我的例子:我是从0开始的

来源: 2017-10-16 21:24:36 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (2361 bytes)

我2008炒股失败,最后净资产为负数-$5000。2010年净资产为0。然后开始卖东西,上班赚钱,2012年开始买的自住房。2014年底买了第一个condo投资房,那时净资产40万现在14个投资房。正准备买2sfr and 2 duplex.如果顺利。年底可以到20 units. 

房价按Zillow股价,净资产接近200万。当然里面水分很大。但是160万还是有的。

我起点低,买的晚,收入一般。虽然目前算不上成功但也算步入正轨。我自认为10年后可以做到1000万。

论坛里的大拿,前辈资金比我多,时机比我好,他们这段时间赚的肯定多的多。2010年有百万的,现在估计千万或几千万了。

 

股票和投资房最大的不同是control.

散户对股票价格没法控制但是对于房子你可以有各种control:   买可以出自己认为合适的价格,出租可以控制,租金和选择租户。贷款可以选择不同的年限。要从房子里拿钱卖出可以选择卖,refinance or rent to own. 有了control就可以控制风险保证回报。

高端玩家可以玩1031 exchange, subject to, wrap mortgage, direct mail marketing.他们赚得更多。 更高端的可以搞商业地产。每笔赚几百万都不值得吹。

 

Tf的增值,现金流通过杠杆,避税,折旧等手段可以把效果增大很多倍。回报绝对胜过股票。

 

我讲一个我的例子

2016年6月买的房子19万5.花了1万装修。现在租金2300, 房价30万。

我只投入5万。如果有必要我可以refinance, 就算appraisal value 26万,75%*260k-$145k=50k。这相当于我把所有成本都拿出来。然后还有一个房子,房子里面大概有8万左右的equity。而这个房子在新的贷款下可以每月给我大概500到600元的现金流。这个回报高的无法准确计算了。

 

这个房子我准备明年refinance.今年已经refinance了其他的投资房。这只下蛋的鸡不着急杀。

 

 

 

 

 

 

 

所有跟帖: 

太牛了!2014 底40万起步, 不到3年160万!!!! -little-landlord- 给 little-landlord 发送悄悄话 little-landlord 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:28:33

只想问一下,如果房价跌20%, 你的净资产还有多少? -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:31:37

小学算术,120万。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:35:15

他是接近100% leverage -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:36:36

是净资产200万,不是总值。总值应该远远超过200万 -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:38:25

市场价400万,净资产200万。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:40:31

75% 贷款,净资产200万, 总资产接近800万,当然有的增值了,但没有refi,所以应该在600万左右。 -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:44:42

一看就是老地主。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 05:54:31

你们那里房地产升值那么快,一年50%? -rainydayy- 给 rainydayy 发送悄悄话 rainydayy 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:43:44

买里面比较烂的房子,重新装修后,有增值可赚,不代表地区的总体房价变化 -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 10/16/2017 postreply 21:47:31

谢!很多启发。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 00:04:14

你们数学都太差了,都说了30万的房子14.5万的贷款。房价差不多是净资产的2倍呀 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (156 bytes) () 10/17/2017 postreply 05:32:01

19.5万的房子1万装修,一年变30万,就干这个比什么都挣钱 -Nick32- 给 Nick32 发送悄悄话 Nick32 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 06:30:21

有个天时地利忘记说了。当时买房子的时候那条路正在翻新。到处施工 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (164 bytes) () 10/17/2017 postreply 07:05:46

只有一个问题,请问你哪个地点TF? -househouse- 给 househouse 发送悄悄话 househouse 的博客首页 househouse 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 15:27:29

你的收入是多少没算,你亏本到40万哪里的钱 -floweryrose- 给 floweryrose 发送悄悄话 floweryrose 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 15:36:55

我一直不知道你们咋攒的首付买这些房子的 我怎么也攒不出这么多 -小胆如鼠- 给 小胆如鼠 发送悄悄话 小胆如鼠 的博客首页 小胆如鼠 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 16:04:39

不懂- 2010 资产为零, 上班工资又低, 2010-2014, 就从零开始到40 万。 我挺难想象的 -拉特睿- 给 拉特睿 发送悄悄话 拉特睿 的个人群组 (233 bytes) () 10/17/2017 postreply 16:25:15

我也是琢磨,这第一桶金哪里来?后边的我不怀疑 -Free9- 给 Free9 发送悄悄话 Free9 的博客首页 Free9 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 16:33:10

很正常! 2012~2014是房价疯涨的时期, cashout 自住房就可以得到不少资金! -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (47 bytes) () 10/17/2017 postreply 19:39:00

有可能有家人的帮助吧,或者原来在国内有些经济基础。 -一天水界- 给 一天水界 发送悄悄话 一天水界 的个人群组 (0 bytes) () 10/18/2017 postreply 09:54:41

每次看到这样的帖子,就会想起红楼梦中“好了歌“中的一段 -greencardwaiting- 给 greencardwaiting 发送悄悄话 greencardwaiting 的个人群组 (200 bytes) () 10/17/2017 postreply 19:40:06

从此人ID就可以看出来是一个急功近利之人,视金钱为至宝 -funtime- 给 funtime 发送悄悄话 funtime 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 20:03:58

您是不是进错门了?! lol -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 10/17/2017 postreply 20:18:04

您跑错坛子还不忘给人家戴个高帽子,哈哈哈哈,滑稽! -一天水界- 给 一天水界 发送悄悄话 一天水界 的个人群组 (0 bytes) () 10/18/2017 postreply 09:51:20

米国房子便宜,这么多才200万 -无法弄- 给 无法弄 发送悄悄话 无法弄 的博客首页 无法弄 的个人群组 (0 bytes) () 10/18/2017 postreply 02:34:35

哈哈哈,cash flow可不少呢,关键还是借别人的钱赚的。 -一天水界- 给 一天水界 发送悄悄话 一天水界 的个人群组 (0 bytes) () 10/18/2017 postreply 10:00:14

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