我的例子：我是从0开始的

我2008炒股失败，最后净资产为负数－$5000。2010年净资产为0。然后开始卖东西，上班赚钱，2012年开始买的自住房。2014年底买了第一个condo投资房，那时净资产40万现在14个投资房。正准备买2sfr and 2 duplex.如果顺利。年底可以到20 units. 

房价按Zillow股价，净资产接近200万。当然里面水分很大。但是160万还是有的。

我起点低，买的晚，收入一般。虽然目前算不上成功但也算步入正轨。我自认为10年后可以做到1000万。

论坛里的大拿，前辈资金比我多，时机比我好，他们这段时间赚的肯定多的多。2010年有百万的，现在估计千万或几千万了。

 

股票和投资房最大的不同是control.

散户对股票价格没法控制但是对于房子你可以有各种control:   买可以出自己认为合适的价格，出租可以控制，租金和选择租户。贷款可以选择不同的年限。要从房子里拿钱卖出可以选择卖，refinance or rent to own. 有了control就可以控制风险保证回报。

高端玩家可以玩1031 exchange, subject to, wrap mortgage, direct mail marketing.他们赚得更多。 更高端的可以搞商业地产。每笔赚几百万都不值得吹。

 

Tf的增值，现金流通过杠杆，避税，折旧等手段可以把效果增大很多倍。回报绝对胜过股票。

 

我讲一个我的例子

2016年6月买的房子19万5.花了1万装修。现在租金2300, 房价30万。

我只投入5万。如果有必要我可以refinance, 就算appraisal value 26万，75%*260k-$145k=50k。这相当于我把所有成本都拿出来。然后还有一个房子，房子里面大概有8万左右的equity。而这个房子在新的贷款下可以每月给我大概500到600元的现金流。这个回报高的无法准确计算了。

 

这个房子我准备明年refinance.今年已经refinance了其他的投资房。这只下蛋的鸡不着急杀。