2016年房地产总结

今天是2016年的最后一天，也想想写写我们自己的总结，也给自己设个目标和方向。同时，感谢投资论坛同学们的无私奉献和分享。

我们今年初，开始计划买单家庭房出租。出租对象是中产阶级家庭，计划15年贷款，15年贷款付清后，就是我们的退休收入。2016共买入三个单家庭，第四个房子正在过户中，重新贷款一个condo拿出现金15万：

1. 第一个，三房1.5浴，室内面积1600平方尺，占地7200平方尺。购入价16.3万，修理1万，总价17.3美元。出租$1458/月，房客是section8 单亲妈妈带两个女儿，一个7岁，一个4岁。现金购买，重新贷款进行中。

2. 第二个，四房三浴，室内面积1900平方尺，占地15000平方尺，短卖房，购入价18.5万美元，修理费2.7万，总价21.2万。出租$1720/月，房客是section8 退伍老兵和他的Living Aid。全现金购买，重新贷款进行中。

（补充：一房和二房在申请重新贷款，装修后的房屋升值，估计我们可以拿到购买价85%的现金出来，即相当于我们首付投入15%的购买价）

3. 第三个，四房两浴，室内1750平方尺，占地12000平方尺，购入价20.7万，修理费2000，总价20.9万美元。刚过完户两天，修理招租中，计划出租1700/月。25%首付，75%贷款15年，利率4.125%，月供1158美元／月，房地产税1.1%左右。

4. 第四个，三房两浴，室内1300平方尺，占地1英亩，买入价18.8万，修理1万，总价19.8万，还没有完成过户，目前过户手续进行中。计划出租1600/月。首付25%，贷款75% 期限15年，利率4.125%，月供1052/月。

5. 今年在利率上升之前，重新贷款已经出租了两年的condo，利率3.75%贷款15年，拿出现金15万美元。这个condo是2012年买的，买入价33万，目前市场价55万。当时的首付14万，首付全部套现出来，现在每月租金收2500美元，重新贷款后的月供2060美元／月，管理费340美元/月，房地产税300美元/月，拿出15万现金后，已经没有现金流，每月需要补贴200美元左右。希望一年后重新升高房租，达到收支平衡。

地主起步阶段，基本没有什么现金流，希望明年总共有十个出租房，同时希望试水商业地产。受本论坛前辈大师们的启发和鼓舞，像某人说的，先定一个小目标吧，10年一千万，万一实现了呢，今年就算是我们迈向梦想的第一年吧！！

Bay Family的十年总结非常鼓舞人心，大环境的动荡起伏，他们的目标并没有太大偏差，他们离目标越来越近了，最多是延后了2年而已。也像Amy说的，一千万不是梦！生命的美好就是追梦的过程，最终的结果可能仅是其次，你享受了沿途的风景，和每一步成功的喜悦，丰盈了你的生命和人生经历，这就是收获。

如果你有目标，有梦想，有passion，一千万好像真的不是那么遥远。祝同学们2017年红红火火，财源广进，投资理财论坛越来越兴旺。

 

 

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所有跟帖： 

• 恭喜发财 -又当爹来又当妈- ♀ (221 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:18:59

• 谢谢，目前8分部的看起来还不错。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:33:11

• 你悠着点。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:25:11

• 谢谢Amy提醒。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:51:07

• 恭喜！有目标有行动有成绩。弱弱提醒别忘总结现金流，15年与30年贷款利弊再比较一下，为下步投资打好基础。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:38:36

• 谢谢提醒！30年利率偏高，我们计划15年付清后，作为退休收入，所以现在没有什么现金流。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:50:01

• 那就要考虑现金储备或者heloc储备应急。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 17:55:14

• 我们会留下足够现金应急，每个房子的租金基本覆盖本房子的各项开支，房子的位置处于成熟的城市中心，尽量减少空置时间。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:02:27

• 4.125%这么低，自己有付point吗？现在30yr 4.75%的rate怎么样，最近有在贷款的吗？ -Alexis8- ♀ (114 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:04:17

• 美国利率真高！ 我拿的是5年2.1%的利率 -Impartial88- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:06:03

• 是的，总统大选之后，利率每天都涨，我们最终锁定4.125%，point 0.38，那时是11月底，12月初。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:16:09

• 30年4.75%利率，也是现在我们这里的行情，最近利率没办法变回4以下了。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:23:14

• 不错！请教：一英亩的地怎么打理草坪？房客肯定不会去做吧？ -Impartial88- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:04:47

• 没有草地，就dirt ground，原来的主人圈起来一个小后院，养了二十几只鸡。 -Erin123- ♀ (122 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:11:16

• 很赞！！ -Impartial88- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:14:37

• 加油，1%不到呀。如果有1%或者更高，现金流就来了。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:09:36

• 如果30年贷款，可能有现金流。等明年我们涨一下租金，现金流就有了 ；），单家庭的潜力和远景还是比condo好。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:19:32

• 租金很高，房价奇低，房东的天堂啊。15年的，现金流就难以置信了。 -杭老爷- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:41:26

• 谢谢鼓励。熬过第一二年，以后就会越来越好了 ；－）！ -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:46:48

• 楼主，您好，能麻烦问一下在哪里找的section8房客吗？谢谢你 -maomao6- ♀ (91 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:40:50

• 自己找上来的。 标明不要SEC 8，还是有人来问的。 -杭老爷- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:42:39

• 你去当地County House Authority 部门，他们会给你当地信息，免费帮你登记出租给section 8 。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:44:53

• 你那里SEC 8 租1千6，7 的房子， 我这里1千7的有人租，不多。但是25万以下的房子也不多。 -杭老爷- ♀ (184 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:55:45

• 我第三个房子和第四个房子，打算租给一般家庭，take a break from Section 8. 政府程序太拖拉了，速度太慢 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 19:14:17

• 改正，35万的房子租1800。。。 -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 19:55:52

• 30-35万租金至多1800的样子能租出去，30万以上自住较好，租金有个范围，市场承受力决定。 -杭老爷- ♀ (43 bytes) () 12/31/2016 postreply 20:38:58

• “生命的美好就是追梦的过程” -va_landlord- ♂ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 18:58:20

• 偶像现身，大师新年发财；）！ -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 19:04:12

• 恭喜地主！ -LIZAR- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 20:33:01

• 谢谢，新年发财 ＝）！！ -Erin123- ♀ (0 bytes) () 12/31/2016 postreply 20:42:24