薯老爷赚钱三小文

来源: sweetptt 于 2016-10-31 23:04:31 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (23238 bytes)

作为一个职业地主，对房产盈利的看法。

来源: sweetptt 于 2014-05-15 23:30:49 [档案] [博客] [转至博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：25967 次 (1283 bytes)

本文内容已被 [ sweetptt ] 在 2014-05-16 04:40:09 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

1. 当HUD的home甩卖没有人要的时候。那是啥时候？本地主2011年2月份买入一个3卧1卫的平房，965尺，花费1万6。

这个阶段是争取现金流的时候。我们的案例，a）3万4出租930；b）2万5出租750

2. 当HUD的home只能自住的时候。那说的是现在。价格上涨了，现金流%小了。本地主2013年8月份买入duplex，2b1b + 2b2b，1300尺，花费9万8。

这个阶段主要是挖掘现金流。任何时候MFU都是要在%上超过SFH的，除非是HUD的home甩卖没有人要的时候。所以MFU在这个阶段是主要市场。我们的案例，a）6万3出租1700；b）8万5出租1450

3. 市场上确定价格上涨的趋势，以前的朋友同事，很久没联系突然开始请我吃饭的时候，说的是从现在开始的未来。价格逼近1.2%左右，别的地区令人羡慕的现金流在本地区变成鸡肋的时候。

这个阶段拼升值的开始。主要赚钱方式是flipping。最重要的一点是速度。如果能刷刷就能赚2万的，那就赶快刷刷赚2万。如果需要大修的，也尽快控制在2月大修，3月上市卖。速战速决，滚动使用资金而不是被动等待升值。要明辨方向，懂得取舍。

4. 市场在筑顶。

那个时候如果有执照忽悠的，赶快多赚点别人的钱，自己就歇了。

5. 市场在下降。

a）大量出血的时候，只帮别人出血，发挥雷锋精神
b）MFU一般会延后一段时间，可以考虑卖掉MFU资本重组。

6. 下一轮HUD的房子什么时候甩卖没人要的时候。。。

风险贷款的运用。

来源: sweetptt 于 2013-07-28 23:00:14 [档案] [博客] [转至博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：276 次 (1398 bytes)

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本文内容已被 [ sweetptt ] 在 2013-07-29 04:37:46 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

2010年开始出租行业，我那时工资不高，手头积蓄就是20万。我的第一个贷款是wrap。投入13万，每年现金流4万，还本15000。30% cash on cash，42% ROI。这个贷款的优点是first lien，wells Fargo根本不执行acceleration clause，因为利息是8.5% floating。而且first lien在10年就pay off。所以这个5-year wrap延长到10年应该没有问题。所以安全性极高。风险在于如何让全市最差的complex从每月损失2000变成每月盈余4000。

至于这个月的兼并案，是想吞掉一家加州地产公司的130多单位。本公司AM Group拥有本薯的70个单位，我的ex在公司有75个单位（使公司实力增强不少）。而且AMG还全权控制了其他投资客户的50栋building。虽然是个松散的联合体，但毕竟是在一个屋檐下，看上去还是蛮强大的。最后经过计算机反复模拟，成功杀出1-5年期的短期债务的可能性只是过半而已。所以后来有了灭滑战，歼灭了另一个小地主的20个单位。8月20日过户。

综合6-7两月，AMG用了8万现金，吞下了100万资产。加上本薯的经纪费，大约只花了6万现金。灭滑的手段purchase money mortgage，5年期。这个没有上面wrap的优势。5年到期还本失败，资产归零。风险如何处理？以8万投资款为成本，经过本薯的计算，我花一年时间能把cash on cash 从现在的10-12%提升到30%。经过四年，收回成本。第五年AMG将着手refi或者进行renewal谈判。如果失败如何？那么上市。如果上市卖不掉如何？那么第61个月，AMG将dafault，等候foreclosure。为时六个月，AMG将在不付贷的情况下，收割54000额外资本。所以这个投资在66个月内，最坏情况是：将为AMG盈利15万8千，去掉投资款，余额7万8千，5年97.5%。每年14.5%。

地产运营风险资本的丛林法则

来源: sweetptt 于 2014-06-21 18:15:50 [档案] [博客] [转至博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：1830 次 (2971 bytes)

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本文内容已被 [ sweetptt ] 在 2014-06-21 21:07:50 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

不在丛林中，你还真不知道我在说什么。

seller贷款请见我的前文：风险资本的运用。这是一个刺刀见血的市场，买家卖家双方都时刻准备肉搏上阵。根据统计，seller贷款（assumable，wraping around，purchase money mortgage）的买家成功运营的可能性只有60%。

我的第一个贷款用的是wrap。接手第一个月，2010年10月，我们收到租金2635块，只有一家欠租300块，all paid。贷款是3054。我们当时有4万块做预备金。还好我negotiated贷款deadline是15号，每月15天grace period，到30号付讫。光为这个条款，就跟First American Title拍了几次桌子。seller都是同意，但title嫌烦，非传统居然不愿意做，一直到closing的早上title还强硬要求修改，最后一分钟才勉强同意。好处也是明显的，如果房客拖拉一下（分两次付，weekly。。。）我们不至在15号感到紧迫。可惜想到过程之艰难，以后这个方法就再也没有用过。

2年后，这个物业每月rent roll 跨过了9000块。但那不是重点。重点是让我第一次接触到seller贷款这个领域，特别是结识了Seller Tim。

seller Tim也是地产行业中混饭吃的。首先是landlord卖家身份，过后一次接触，发现他是黑石公司的。但这些只是表面烟雾。有一次第三方escrow把我当月的payment搞错了没有入账。当天早上我正带小胖去幼儿园，车上接到一个陌生号码。他说他是Tim，是seller。他说你这个月没有付款，希望尽快付清，否则将予以foreclose。我说我在什么时候付的，是银行转账。他说他再调查一下。晚上给Tim打电话，他说第三方搞错了，没事。我说那你的银行贷款没问题吧？他说见得多了，有预备金。然后就说起这个物业的经营状况。我说现在rent roll在7-8000了。他很惊讶，说你真的成了。然后他给我透露他其实不是上一个房东。上一个房东被他foreclose了。然后他再次透露，他也不是上上个房东，那个家伙也被他foreclose了。我听了以后第二天就查找这个物业的资料。发现2006年，Tim把房子卖给了第一个buyer，首付15万。2008年经营失败，foreclosed。同年卖给第二个seller，首付12万，2010年foreclosure。Tim的第三个面目揭示，原来他是房产之狼，TMD四大魔力什么的在他面前那叫笑话。

同年底我接手，接手以前，Tim雇了一家隔壁的PM公司，那家公司从来不做任何维修，rent as is。反正对Tim来说赚钱不在一时。我付了9万1首付，房子就是我的了。当我兴致勃勃开始一个rookie投资人生涯的时候，Tim一直陪伴着我，他在暗处呲牙裂嘴，磨刀霍霍，隔岸观火，准备扑上来，给我最后一击。当然这些我是不知道的，否则岂不芒刺在背，不得安宁。还好，经过我巧妙周旋，笑里藏刀，懂得取舍，Tim始终没有扑上来的机会。所以让我发现了Tim在地产界的第四重身份。

一日我有个Tim电话谈事情。我试探地问Tim，等五年期到了，我们是否可以renew再一个5年期。他说没问题，什么都好商量，只是条件的问题。这个回复如果你不在丛林中你是不明白的。这个就好比漫漫黑夜的丛林中，野兽咆哮，陷阱遍布，却突然发现一盏明灯照着一条大道。承认有些夸张，因为明灯出现只是时间问题。

后来我又跟他联系了几次。一天Tim说，你做地产是把好手，他维持着一个当地的集资协会，资本对于我来说可以敞开供应，只要我有首款。原来Tim的重重身份下，最主要的是资本投资人的角色。地产作为资本集中化产业，进出以百万为单位，资本介绍费2-3%，蔚为可观。当然我一直动荡不安，从来缺乏首款。但是知道当我需要的时候有大量资本等候在旁的感觉还是可以了了高兴一下。