学川普,成为real estate professional,合法不交税

来源: 2016-10-04 08:05:13 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3171 bytes)
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回答: 请教专业地主shanzhongke2016-10-04 06:56:29

首先,问你一个问题,你们家有几个投资房,每年depreciation是否抵租用得完?

无论你给LD发1099还是W-2,LD都是有收入(你给LD发的),这样的话,她要交收入税。如果这个收入是从你们租金收入拿来的,你租金按收入税率,工资也按收入税率,反正都要交收入税。所以,发工资或者1099没有意义。

但是,depreciation+rental income + rental expense 如果小于零,是passive activity loss(PAL)大家都知道depreciation不是真正的损失,而只是暂时把出租收入延迟到卖房再交。这个PAL,一般不能抵消家庭收入(无论是W-2还是1099),有两个例外

(1)家庭adjusted gross income(AGI,form 1040 Line 37)小于100,000的,可以用PAL抵消$25,000的收入。AGI 在10万和15万之间的,可以抵消 (150000-AGI)/2  , 所以AGI=100,000,可以抵25000,AGI=110,000, 可以抵20,000 等等

(2)如果一个人是real estate professional,所有的PAL都可以用来抵家庭收入。川普1995年税表外泄发现他不交收入税,里面就是靠这个(Passive Activity Loss)来避税的,而且完全合法。

那么,如何成为real estate professional呢?不需要考执照!条件是:(a) 你全年多于50%的工作时间是用在房产上;AND (b) 你一年花多于750小时 在房产上。

这个条件,很多业余地主不满足,全日制工作肯定不符合(1),再有,一年花750小时,每个周末花14个小时,谁信啊?

但是你LD如果辞职,应该很容易满足。这样的话,不仅你LD收入不交税,投资房的passive loss可以个用来抵消一些你的工资收入。

如果你还是不明白,请找一个会计好好学习一下,减税的潜力很大。

参考文献:

解释real estate professional loophole https://www.biggerpockets.com/renewsblog/2014/09/25/your-complete-guide-to-the-real-estate-professional-tax-loophole/

IRS 规定:https://www.irs.gov/publications/p527/ch03.html#en_US_2015_publink1000219121

法律分析为什么川普不交收入税是合法的:http://lawnewz.com/high-profile/trump-says-hes-smart-for-not-paying-federal-taxes-and-guess-what-its-also-perfectly-legal/

 

所有跟帖: 

太感谢了! -茶mm- 给 茶mm 发送悄悄话 茶mm 的博客首页 茶mm 的个人群组 (0 bytes) () 10/04/2016 postreply 08:15:13

赞!夫妻收入低不稳定的一方专职作地主对家庭是很明智的选择,不是所有人愿意放弃自己的专业,但对投资理财非常有利。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 10/04/2016 postreply 08:58:39

非常感谢。情况是这样的 -shanzhongke- 给 shanzhongke 发送悄悄话 shanzhongke 的个人群组 (451 bytes) () 10/04/2016 postreply 10:04:08

不需要发工资或者1099. 不过 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的个人群组 (164 bytes) () 10/04/2016 postreply 10:24:50

谢谢。这将是第三辆,而且我有足够的房租和出租房。不会违法。 -shanzhongke- 给 shanzhongke 发送悄悄话 shanzhongke 的个人群组 (0 bytes) () 10/04/2016 postreply 11:47:34

需要声称一下, Sec 469(c)(7)(A) ELECTION Statement -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的个人群组 (661 bytes) () 10/04/2016 postreply 13:13:19

作个记号。信息量很大 -万得福- 给 万得福 发送悄悄话 万得福 的博客首页 万得福 的个人群组 (0 bytes) () 10/04/2016 postreply 13:35:41

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