一个小商铺的价值实现之路（2）- 商业地产的起步价

来源: AMYMINT 于 2015-07-10 08:27:44 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5624 bytes)

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在很多人眼里，商业地产好象有点神秘，又有点复杂，其实如果只是小项目的话，一点也不比住宅难，管理起来更简单，租约普遍要比住宅长，如果签了NNN 的租约，就是所有的费用由租客全付（包括地税，保险，维修，所有UTILITY)，你也可以签一个N的，可以签NN的,全看双方如何谈。

N - Property Tax
N - Insurance
N - Maintenance

我试水的第一个小商铺买入价是28万元，20%首付，80%贷款，连过户费用一起大约投入6万元现金。
因为是第一次接触商业地产，所以心里还是很忐忑的，但是不下水永远学不会游戏，于是给自己壮胆：
首先是要在好地点，热闹的街市，我上下各走了大约一英里，零售铺位没有空的，办公室有一两个零星招租，这下心里有底了。

第二，即使地点好，也不敢买空铺，因为预算有限，必须要去贷款。
本店有一个TENANT AT WILL，下OFFER之前问了一下店主的意向，她很愿意跟我们签三年租约，但要求老租约的条款基本不变。
买铺的合同签好以后，她写了个保证书给我的借款银行，于是顺利办了贷款。新租约是过户第一天才签的，成了新业主嘛。
不知道大的银行是不是这样灵活，反正小银行就是这点好，什么都好商量。

这个小铺位的卖家是个医生，持有了两三年，大约赚我5万元，他是满意的（也许这是一笔小钱），所以谈价钱很快。
提醒大家，想买便宜货的投资者最好要找非专业的卖家（自用的人退休，继承遗产，离婚分的财产，各种LENDER处理的资产，有时银行愚蠢得不象话，他们只想收回贷款的数额，不在意市场价值或是潜在价值）。
专业的卖家不会让你占便宜的，除非是落难了，要急卖。他们的名言是DON'T LEAVE A PENNY ON THE TABLE.

因为租约基本保持了原样，我吃了点亏，只争取到了每年3%的涨幅，由业主我来付地税和保险，租客付维修费用和UTILITY，这种叫做MODIFIED GROSS LEASE.
业主所有费用全包的那种租约叫GROSS LEASE.

其实收益真的不坏，我投入6万元现金，一年的CASH FLOW 有一万元，CASH ON CASH 收益率 16.7%，虽然不能跟FLIP住宅每年100%的收益相比，但是胜在省钱省心。

论坛里有人问过：多少钱可以投资商业地产，马上有人接话：至少要一个米吧！
我来告诉你：不仅任何金额都可以投资商业地产，甚至可以低到零首付款，因为有OWNER FINANCING这个好东西的存在。

OWNER FINANCING有两种方式：
第一种是卖家提供全部的贷款，这种情况多半是买家实在是贷不到款，比如是新移民，新生意人，破产过的等等，另外一方面可能是物业非常破旧或空置，银行基本不会贷款的那种。

第二种是卖家提供首期款，银行提供另外一部分，实际上买家是有贷款资格，但是无现金。银行的贷款（FIRST LIEN优先于业主贷款(SECOND LIEN)。

比如你开一个小店几年了，租来的，生意平稳，按时交租。房东老了，想把房子卖掉搬到佛罗里达，这时候就可以不动用现金用上面的办法把店盘下来。因为小店有几年的税表，表示物业状况是FUNCTIONAL，以及持续的经营意愿，银行会愿意贷款，除了银行，政府支持的资金有时提供更优惠的贷款给小生意人，多多打听，会有意外收获。

房东对你有一定的了解，不是赖账之人，多半会同意将首期也分期付款，而且他持有物业多年，卖价早已是他成本的几倍，高兴还来不及。非专业投资的人通常都只算绝对数额赚了多少，不会计较通货膨胀率（这对他们来说实在是太难了，美国人的数学多数是不好的D:)

OWNER FINANCING对于业主（卖家）的好处另外再说。

总结：商业地产人人都可以做，丰俭由人。一栋MUTIL FAMILY，一栋几个单元的公寓楼，一个小商铺，一片农田果园，甚至一口井（真的，冒天然矿泉水的），不要小看了，财富的源泉都是从涓涓细流开始的。