和地主们分享我学习到的东西。

来源: autumnjune 于 2015-04-14 17:34:01 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2413 bytes)

还是老问题，出租房的报税问题。

假设你只有一个出租房，多个问题就复杂了。

你的收入很高，不能抵扣。

operating costs + depreciation (27.5年直线折旧。根据税务局的例子，税基可以这么计算，买房子花50万，你的地方政府给你寄来税单，估计40万，其中地10万，房30万，地不能抵扣， 30/40=0.75. 0.75*50= 38万，就是pro rata)，这是这一年的总支出，和收入彼此抵消，如果有赚就交收入税，没有赚是负数。

Rental loss可以向以后的年份滚没有时间限制。如果明年扣除所有的费用的话，有赚，那么这个 loss carryforward可以来抵扣。如果多年每年都是亏损，附加起来亏损10万，到你卖房子的时候应该可以加到成本里。

出租房大多属于section 1250, 卖掉的时候利润可能会分成三部分，

1. Recaptured gains. 这个是additional depreciation on top of the allowed or allowable depreciation. (前面那个例子 allowable depreciation = 380K/27.5), 这个要按marginal ordinary income rate交税。

2.Unrecaptured gains. 这个是allowed or allowable depreciation. 这个也是按marginal ordinary income rate交税，但是有个上限是25%。如果你赚钱较多， 39.5%的边际税率， 25%算是不错的。

3. Capital gains。前两个都去掉还有赚，按long term capital gain rate收取，可能15%，也可能20%，还可能交附加的medicare tax 3.8%。

假如房子是赔钱卖的， Unrecaptured gains是交到break-even为止。但是先抵扣recapture gains 还是unrecaptured gains？还是prorata, 我没研究清楚。

有人要说，唉呀，因为折旧前我已经是亏损了，所以多年我都没折旧，那怎么办？不是吃亏了。不要紧，你可以把前些年的税表改正过来，把所有的loss carryforward，抵消unrecaptured gains and capital gains.

不管折旧对你当年的税有无影响，大家都要一丝不苟认认真真地算清楚，不用等到秋后再算，麻烦呀。

我不是会计，所学所懂都是一知半解，和大家讨论，来bash的就免了。