【房贷FAQ】常见的有关Escrow／Impound Account的问题

1， Escrow/Impound Account 一般包含什么？不包含什么？

一般包括房产税， 房屋保险， 洪水保险，和 Private Mortgage Insurance （PMI）if applicable。不包括HOA Fee，房产税单上不显示的其他有关房子的税和费用，单独买的Personal Property Insurance等。

2，什么情况下一定要Escrow，什么情况下不一定要Escrow？

FHA， VA种类的贷款一般要求Escrow。对于我们常见的Conventional 贷款来说，LTV>80%的情况下贷款银行一般会要求设立Escrow Account，LTV<=80%的情况下一般客户可以选择Escrow也可以选择不Escrow，如果选择不Escrow，一般情况下Broker 得到的回扣会比选择Escrow少0.25%（贷款额＊0.25%）。

3， 我的房产税或者保险有变化怎么办？

贷款银行每12个月至少会做一次Escrow 账户分析，如果有短缺，会要求您一次性补齐或者分配到接下来的12月的Mortgage Payment 里补齐。如果超额多余50美元， 银行会寄支票给您。

4，Escrow Account对银行有什么好处？

银行帮客户缴纳房产税和保险，可以避免贷款人不缴纳房产税和保险造成的贷款银行的损失。譬如房子没缴纳保险费而发生火灾，或者房子没缴纳地产税而被County  Foreclose 等。

5, Escrow Account对我有什么好处和坏处？

好处是每个月收取，不需要在缴纳税和保险的时候突然缴纳一个比较大的帐单，也不需要自己写支票交帐单。坏处是Escrow Account的钱一般没有利息，而且如果自己缴税往往提前交会有点Discount。但这都不是最主要的， 最常见的问题是第3条里提到的银行的Escrow 帐户分析时出现的房产税的问题。因为刚买房子银行预收的税是根据前一个Owner或者是建房子的地的税来收的，假设您2010年1月买了房子， 贷款银行9月份付了2010年的税，2011年1月贷款银行给了您Escrow Analysis，你的税应该不会有变化因为County／City还没有重新估您的房产税，所以您的Mortgage Payment 和原来基本一样。贷款银行8月份收到税单才发现税涨了假设$2,400每年，当您2012年收到Escrow Analysis的时候就会很惊讶，因为你不但要为2012年每个月多付$200，还要补交2011年的每个月$200, 所以你的Mortgage Payment 会每个月涨$400。

这种情况下您有3个选择：

1）每个月多交$400交一年， 一年后Mortgage Payment会降低大约$200。
2）一次性把去年的$2,400补交了， Mortgage Payment会每个月升高$200。
3）打电话给银行要求把去年的$2,400 Shortage分摊到24个月里， 这样每个月的Mortgage Payment会升高$300，持续两年。

6，贷款过户后我可以要求银行取消Escrow Account吗？

对于LTV<=80%的Conventional贷款是可以的，但是如果在一年内取消Broker 有可能被Charge Back 0.25%＊贷款额。对于FHA,VA种类的贷款以及LTV>80%的Conventional 贷款, Escrow Account是不能取消的。

7，收到税和保险的账单后， 我需要寄给银行吗？

不需要， 银行也会收到账单。

8，买房贷款的房屋保险费和房产税预收多少个月是怎么计算的？

可以用下面的办法来估算：

1）房屋保险费是每年缴一次，第一次缴是过户的那天。假设2013年8月17号过户，贷款的第一个Payment是2013年10月1号（为什么到2013年10月1号才交第一个Payment 呢？因为过户的时候银行会预收2013年8月17号到2013年8月31号的利息，而且2013年10月1号的Payment 交的是2013年9月1号到9月30号的利息，就是你交的Payment总是前一个月的。），到2014年8月17号银行需要再缴一年的保险，而这时候银行只收了2013年10月到2014年8月11个Payment，所以银行在过户的时候就需要多收1个月的保险，再加上贷款银行可以最多预收相当于2个月的Cushion，就是3个月。也就是说过户的时候客户不但要先交1年的保险，还要再预交3个月的给银行的Escrow Account。

2）房产税的情况有时候会更复杂一些，因为很多州／County的自住房可以允许分开每次缴纳半年的税并且并不是以6月30号和12月31号为缴税日。譬如有的County的缴税日是9月30号和12月31号，也就是9月30号前要缴纳1月1号到6月30号的税，而12月31号前要缴纳7月1号到12月31号的税。假设还是2013年8月17号过户，到12月31号的时候银行只收到了3个Payment也就是3个月的税，如果卖房方还没有缴过上半年的税， 银行就会收您上半年的税再加上3个月的税再加上2个月的Cushion也就是11个月的税，但是在HUD1的第一页上卖方会按天Credit Back 从1月1号到8月17号的税。如果卖方缴过上班年的税了， 银行会预收3个月的税加上2个月的Cushion，卖房就只会按天Credit Back 从7月1号到8月17号的税。如果是投资房的话，一般要求9月30号就要一次性缴纳全年的税，而且银行要保证明年9月30号会有一年的预留加2个月的Cushion，预收的会更多。  所以怎么估算要根据您所在的州／County收税的政策来。

9，重新贷款中的房产税和房屋保险费预收是怎么计算的？

可以用下面的方法来估算：

1）重新贷款的房屋保险费不是过户的时候交，而是已经有一个缴纳的日期了。 譬如8月17号过户，如果保险是12月20号Due，根据第8条的解释， 银行会预收11个月，如果保险是2014年7月20号Due，那银行就只会预收4个月。为什么会有差别呢，因为原来的贷款银行在这两种情况下会退给您的Escrow account里的预收额不同。譬如保险是12月20号Due的情况， 原来的银行到8月份已经预收了大约10个月，也就是会退给您大约10个月的。而2014年7月20号Due的情况， 原来的银行只预收了大约3个月，也就是会退给您大约3个月的。 为什么退回的会比预收的少一到两个月呢？因为重新贷款时中间有一到两个月是不交Payment 的。

2）房产税的情况和保险是一样的， 只是有时会有第8条中提到的一年要缴纳两次的情况。在重新贷款中不管税还是保险总之您预交的越多， 原来的银行退给您的就应该越多。