贷款直接找Lender，保险要去找经纪，我的一点经验

可能是我们家最开始买房申请贷款的时候被所有的贷款代理人拒之门外，而且我买的物业不是空的，就是破烂的，贷款条件十分艰巨，所以大部分贷款都是Portfolio Loan （Lender长期持有，不能卖给两房机构），跟Local 小银行直接谈，好处如下。

第一省费用，如果用贷款代理人，代理人收贷款额的1%，虽然是银行付，但是羊毛出在羊身上，这个道理。

第二 贷款条件放宽，遇到一些问题，他们不会一刀切锯掉贷款，而是灵活运用Escrow fund 的方式，让客户按时过户。比如我有一半多空置，肯定达不到现金流要求，就冻结一年的月供款在一个账户里，等招了租就解冻。以及和租客小的纠纷，小的Title问题（花有限的时间和钱可以解决的）

第三，提前还款的罚金，一般第一年5%，第二年4%，依此类推。直接贷款的好处是可以谈条件，可以完全免除罚金，可以降低罚金，还可以说好卖房不罚款但是去别人家再贷款要罚（出家可以，再嫁不行），等等。

第四，local 银行对当地的房地产市场了解，underwriter 遇到的特定人群或者物业多了，心里有底，容易批贷款。比如我的第一笔贷款是华美银行的（中国人银行），当时我们两口子收入几乎难以糊口，信用分数也不能一蹴而就，但是他们有自己的办法甄别贷款人资质。

买保险我不建议一家一家去谈，试过，不灵。找过小代理公司，也不行，很多时候连一份报价都没有，谈什么货比三家？

后来听当地老地主的推荐用了Rodman insurance，从此以后高枕无忧，专业，快速，省钱。比如我买进一个物业，从Rodman拿到的报价大部分都比前业主的低，屡试不爽。而且买伞险，最好是集中在一起。虽然不同的物业由不同的保险公司承保，但是代表我的保险经纪人只有一个。后来Rodman 被Brown and brown 收购了，纳斯达克上市公司。

 

所有跟帖： 

• 和local 银行做商贷是一个长期+反复合作的关系，这个金主一定要维护好，因为这样的生意亲密关系如恋爱+结婚。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:03:13

• 感谢Amy如此想详尽的介绍，对我这样准备起步的人来说是雪中送炭 -落花起作回风舞- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:03:14

• 谢谢分享 -backpack- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:04:23

• 很厉害！ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:51:34

• 是。商贷代理费1-2%之间，通常贷款额也比较高，破费一笔。保险找好一个代理人以后几乎就不用操心了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:54:36

• 谢谢分享，我们还没有直接找银行谈过，下次试一试看看。 -Oona- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:55:45

• Local银行对于每一个borrower都会有贷款上限，满了以后怎么办？ -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 08:59:59

• 在商业地产价格比较高的大城市当中，local银行的贷款上限很容易就被突破了 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:03:20

• 商业地产贷款渠道的多元化可能是一个绕不过的坎 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:05:54

• 要实业商业地产贷款多元化，要有好的贷款经纪人的帮忙 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:08:20

• 是啊，满了一个再找下一个，我目前有五六个，暂时够用。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:09:11

• Amy说的都是对的，我只是提供一点个人看法 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:09:57

• Amy说的都是对的，我只是提供一点个人看法，从不同的角度看问题 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:11:36

• 多谢！我这还是小作坊生产，省钱第一。以后也会找专门的资金运作的经纪人，比如保险公司/退休基金的低成本融资渠道。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:20:47

• 但凡有贷款总额限定的银行都无法维持亲密长久关系。一定要找到没有贷款额限定的商贷银行，绑定结婚，一家足矣。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 09:40:51

• 要门当户对，自己还很弱小的时候，大lender 不搭理 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 11:16:58

• 如果商房不是landlord+business owner 2合1的模式，商贷银行非常小心，限贷额是他们非常重要的风控手段。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 11:33:22

• lender都是嫌贫爱富的，如果能找到不限贷的，一定要把他绑上战车。某老地主因为借成TOP 1，银行问他是否有兴趣入股当股东。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 11:36:32

• 谢谢分享！ -Calsh2007- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 10:15:00

• 谢谢咪姐分享！太及时了！ -wait..- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 10:31:36

• 谢谢很有用的经验分享 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 10:54:00

• 非常感谢无私分享这样有用的信息。 -青白丹城- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 11:54:04

• 谢谢分享，localbank 再合作很容易批，保险信息及时 -wxc9807- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 12:21:50

• 借这个帖问一下，今天给的，30年 -安小爱- ♀ (80 bytes) () 01/29/2022 postreply 12:40:27

• 请问现在Rodman还有吗？如果没有，保险找哪家？ -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 12:53:35

• 还在呀，成了Brown公司的一部分 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 15:09:06

• 不赞同：贷款保险都应该直接找银行和保险公司。Cut the middle man -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 13:14:28

• 你买的物业类型不多，情况也不复杂。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 15:10:48

• 你这么理解可能是因为你的房子都在一个城市。房子类型不同或者各处都有，是找保险代理好些，因为不同的保险公司有不同偏好。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 15:13:07

• 谢谢分享，我这两年买几次都是找贷款经纪没找过银行，不过boa很想做我refi生意我不知如何和它开始关系 -karenkn- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 20:00:56

• 你这些贷款似乎都是商业贷款。商贷应该都是直接找银行吧 -happymom- ♀ (0 bytes) () 01/29/2022 postreply 20:32:12

• 银行贷款人跟外面的经纪人都一样要挣钱的，所以直接找lender或银行也不会更好。 -CloverM- ♀ (0 bytes) () 04/05/2022 postreply 10:16:19