创新的融资方式 - 案例三，22岁的他怎样买到20个unit

地点：Michigan City, Indiana

人物：JM

关键：买下multifamily自住其中一个，Seller Financing

 

JM是个非常节约的人，他自己做午饭，自己在家剪头发，几乎不外出吃饭，没有任何social活动，衣服鞋子从eBay，Craigslist，Garage Sales中淘二手货，买了一辆白菜的二手车，基本没有学生贷款而且有一些奖学金。

 

毕业的前一天，JM拿到了工作offer。

毕业的第三天，JM对一个4-unit multifamily出价，策略是买下后翻修提高租金，并且自住其中一户，免费。

 

几个月后正在装修最后一个unit的时候，JM的地毯装修工告诉JM他的朋友有一个16-unit multifamily在卖，还没有上市。JM年轻又大胆，虽然手中没钱，但看看房子总不犯法，于是去Crystal Lake看了这个16-unit multifamily。

在做完due diligence之后，JM准备杀入，然而没有钱是最大的问题。他尝试联系本地的投资者，但由于他太年轻，没有人认真地考虑与他合作，做他的资金伙伴。

他不得不打电话告诉卖家自己的资金问题，希望卖家能重新考虑seller financing。（一开始卖家明确表示不可以seller financing）。卖家最后松口，但希望能先看到银行的潜在贷款条款。

他找到多家银行为此贷款竞价，最后拿到一个非常好的贷款条款。银行作为1st liens，卖家作为2nd liens，JM只需要投入 $11,950 就可以控房。他从之前提升了价值的4-plex中拿出了equity，作为首付拿到了16-unit multi-family。

此时距离JM毕业刚到10个月的时间。

22岁的JM只用了10个月的时间就控房20个unit。目前现金流紧张，未来可以通过翻修和提高租金可以增厚净资产。

所有跟帖： 

• 这个例子在现实中, 可行性很大; 第二例太特殊,一般人没有这天时,人和; 第一例太玄乎. -小油菜- ♀ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:07:45

• 可行性在现在市场几乎为零。现在没有人会做seller financing。2010年遍地都是。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:12:20

• 商业地产买卖中Owner financing 长期存在。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:17:10

• 我们这里没有了。可以说一个也没有了。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:23:19

• 我看不出银行怎么会给这么个没经历没财力的毛头小伙子贷款 -gqc- ♀ (156 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:21:16

• 商业贷款侧重点是房子的现金流，好的房子会sell for itself。 -Smythson- ♀ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:22:12

• 既然是按照市场价买来的，银行没有理由相信一个一无所有的小伙子捡到一个大便宜，因而盲目投入大笔资金 -老农民说两句- ♂ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 20:56:51

• 有很激进的银行会放贷。比如有的银行刚刚股票上市，融了一大笔钱，放贷压力巨大。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 10/27/2017 postreply 08:29:42

• 对呀房子现金流很好的话应该会有更有实力的买家出现，根本轮不到他吧 -gqc- ♀ (0 bytes) () 10/28/2017 postreply 20:26:11

• 理论上可行。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/26/2017 postreply 19:23:51

• 我相信有可能的 -tgmomtobe- ♀ (192 bytes) () 10/27/2017 postreply 00:01:19

• 估计拿到的offer工资很高，所以能够有银行相信他。我们这种低收入都是没人稀罕的 -夏天穿棉袄2015- ♀ (0 bytes) () 11/03/2017 postreply 07:15:06