湾区和其他地方房子增值对比

小生是房地产小白。之前没有做过任何房地产投资，最近开始研究房地产。有一个问题百思不解。欲借宝地向各位前辈解惑。

久闻地产投资有两大流派：现金流派和增值派。湾区主打增值，现金流甚是匮乏。

可是小生查询redfin data后发现湾区过去十年内的增值并没有比其他地区高很多。

以sunnyvale，CA为例，2013年1月房价中位数是680k，2023年1月1500k，增长为2.2倍。

而加州以外很多地区增长也差不多这个速度。随便几个例子。

austin, TX：2013年1月房价中位数是240k，2023年1月528k，增长为2.2倍。

indianapolis, IN：2013年1月房价中位数是90k，2023年1月215k，增长为2.2倍。

Ann Arbor, MI：2013年1月房价中位数是197k，2023年1月381k，增长为1.93倍。

如果增值相近，而其他地区有更好的现金流，那湾区投资的优势是什么呢？

比如说相比sunnyvale买一房，austin可以买三房。最终房产增值相近，可是austin能有更高的总租金。

不知小生哪里考虑得不周？

所有跟帖： 

• 说得好，世界上怕就怕认真二字。 -柠檬椰子汁- ♂ (51 bytes) () 02/24/2023 postreply 13:43:25

• 共产党就最讲‘认真’！看来小生是共产党人？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:07:39

• 哈哈哈哈哈，第一次听说这样的说法。小生并不是 ╮（￣▽￣）╭ -后进小生- ♂ (167 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:34:06

• 要给你一个赞！从投资理财的角度看，你说得对！湾区房子的租售比就像国内一线城市的中心，完全靠增值来显富，现金流不够过日子！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:45:17

• 不周之处在于，下个十年，它们增值会一致么？因为你看到的观点是十年前的预期和其延续。 -守月- ♀ (221 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:02:18

• 前辈的意思是这是十年前的预测。虽然现在回头看它与过去的十年的实际并不相符，但将来的十年的增长就不一定了。是这个意思么？ -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:57:09

• 别叫前辈，都是来学习的，叫同学。我的意思是 -守月- ♀ (747 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:54:54

• 嗯，很有道理。学习了。 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:56:55

• Property tax, 空置率.现在看的数据，都是马后炮，如果市场下跌的话，哪个跌的更少一些，更保值一些..... -samma1- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:02:57

• 你不比一下绝对值？增加的净值可是天差地别，一个可以立马退休，一个还得奋斗几辈子才行。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:04:17

• 如果比例一样，投资数额一样，增长的绝对值也是一样的。只不过外州房价更便宜，同样的投资数额需要多买几个房子。 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:35:51

• AUSTIN 地税 维修 费用都很高 -绣球花开- ♀ (279 bytes) () 02/24/2023 postreply 15:27:26

• 有道理哈哈 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:36:30

• 还有租客质量也不同 -绣球花开- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 15:28:11

• 不一样，因为，收入不一样，那些便宜的地方，收入也低。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:04:17

• 光看percentage不全面。高房价地区percentage都不高，绝对增值还是秒杀很多地区。湾区增长倍数能赶上 -Wei_PDX- ♂ (660 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:20:18

• 疫情时房价大涨，如果刨除疫情这两年的涨幅，比2020年的房价，不知道涨幅一致吗？ -欢喜肉丸子- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:25:00

• 到2020年1月的增值比例，加州和其他地区也是相似的。 -后进小生- ♂ (496 bytes) () 02/24/2023 postreply 15:03:49

• 那要不要考虑是否好出租？湾区那么贵肯定租的多，其他地方会不会空置期会长？ -欢喜肉丸子- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:00:07

• 有可能。不过湾区1.5m的房子租金只有不到4k，其他地区可能600k就有4k的租金。哪怕有半年的空置率还是外州更划算。 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:54:51

• 我想和投资人的居住地有关系 -上海大男人- ♂ (300 bytes) () 02/24/2023 postreply 14:57:15

• 不想操心，少而精的话，在湾区买一个顶别的地方十个，我觉得蛮好的。 -大王叫我来巡山00- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:22:26

• 这是个很好的点。资产集中方便管理。只不过损失了一些现金流。 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:55:58

• 如果增长率各地是一样的，它们增长曲线斜率应该是一样的，从图上看Sunnyvale 的斜率远大于其他地区呀 -豪- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:38:00

• 这么说是错误的。如果增长和时间线性相关，那么斜率是一样的。但是此处增长和初值相关，属于指数增长。 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:27:13

• 嗯，是的。要把表面的斜率除以初始的价值，才能得到相对的增长速率。图里面看到的是增长的绝对数值。 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:03:14

• 德州地税保险都远高于加州。我觉得还是要看那里近 -start2020- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 16:41:37

• 怎么能看出哪里的房子的空置率呢？大家怎么判断一个房子是不是好出租呢？ -欢喜肉丸子- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:31:35

• 那为什么湾区几个米，其他城市才一米不到？十年这个短周期明显不能解释 -森林永- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:55:21

• 有道理。可惜redfin只展示2012年之后的数据。也许湾区在更早的时间增长是更快的。 -后进小生- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:58:43

• 其实很简单，因为湾区是volatile market，大起大落；而其他地方是linear market。缓慢增长 -gege123- ♀ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 17:57:02

• 我的掏粪口诀： 投资房买自己住的地方 你在湾区当然投资湾区了 （如果有本钱超过门槛的话） -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:03:41

• 搬家的话怎么办呢 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:14:45

• 1031 exchange -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:17:00

• Case-Shiller 更准 -mobius- ♂ (160 bytes) () 02/24/2023 postreply 18:57:44

• 建宁的帖子说过，比中间值有时候不准。也许10年前中间值的房1500尺 -happymom- ♀ (59 bytes) () 02/25/2023 postreply 18:43:39