经纪人的那些事---肥水不流外人田 （上）

这个帖子让我想起来一些事情，“北加卖房新动向，这是什么名堂？”

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1177120.html

房子根本不上市就卖掉，这种事情当然是发生在非常供不应求的红火的房地产市场上，比如东西海岸的热点城市。

没有法律规定房子一定要登MLS, 怎么拿到LISTING是一个经纪人最厉害的本事，卖家肯定是对他/她有基本的信任，而且共同商定出一个卖价，只要高于这个既定价卖家就没什么抱怨的。所以卖方经纪人关心的是在此前提下如何快速，安全的成交。最好是悄悄当DULE AGENT,自己吃双份佣金，其次找本公司的经纪人或是老关系的外公司的经纪人交易，最后才是登MLS广而告之。

我遇到过一个很有前途的年轻经纪人(专门做MULTI-FAMILY)，他说他积累了大约2000多个投资者的EMAIL，自己LISTING的物业有80%都是群发一遍EMAIL就卖出去了，另外20%告诉一下同事，也卖出去了，几乎没有上市的。我是在首个SHOWING DAY 第四个看那栋物业的人，稍微犹豫了一个下午，第二天就没有机会了，被人现金拿下。

我说过很多次，这个世界是快鱼吃慢鱼，也是精明人吃老实人的。大多数的卖家不是职业投资人，对市场并不了解，也不是很坚定自己的意见，厉害的经纪人有自己的一套话术，让他们相信自己的定价是正确的价格，实际上要低于真实的市场价。比如我看的上面的deal，定价是7家庭125万，实际上只要上了MLS，可以非常轻松的卖到150-160万。但是只要上了MLS，就要面临大量带有经纪人的买家，白白分出一半的佣金。

大家算个账，LISTING AGENT 帮卖家多卖25万，他/她多收入 250000X2%=5000元

如果当DULE AGENT ,他/她多收入 1250000X2%=25000元。

所以精明的卖家要保护自己的利益，首先要坚持FULL MARKETING （不限于MLS）。然后在收到多个OFFER 当中，经纪人的影响力还有，就是选择贷款实力强，过户时间短的买家 （如果多个现金交易而且没有任何CONTINGENCY的offer就不用犹豫选最高价）。

在商业地产中，隐秘的交易比住宅多的多，因为很多时候卖家不想惊扰租客，或是影响自己公开的声誉 ，卖资产通常是财务困难的表现，如果给银行或者上下游的合作伙伴，客户知道了肯定不好。

商业地产的经纪人是三年不开张，开张吃三年。拿到一个LINGTING非常的难，数量也少，而通常物业的价值会比较大，佣金的数额是很不小的。

所以，他们明里暗里是很不欢迎买方经纪的。比如专门卖MULTI-FAMILY 的一个公司：www.umf.com,  在网站上直接写：PRINCIPLE ONLY，（只要金主，也就是买家），经纪人免谈。

甚至同一个公司内，同事间也是各自为战，不到不得以是不联合的。有了好DEAL都是先耕自己的自留地，每个人都有自己的一帮投资者。

 

 

所有跟帖： 

• 看样子, 自己得开个地产公司了 -pssci- ♂ (0 bytes) () 04/19/2017 postreply 17:46:05

• 行家！ -大百百- ♂ (0 bytes) () 04/19/2017 postreply 17:48:22

• 法律还是规定要上MLS的。 -sweetptt- ♂ (95 bytes) () 04/19/2017 postreply 17:52:16

• Pocket Listings,应该可以， -soccer88- ♂ (0 bytes) () 04/19/2017 postreply 19:25:30

• 是，就是上MLS和sold是同一天，走个过场。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 04/19/2017 postreply 21:15:48