收入为零的地产项目是不是好项目？讲一个为富人延税的花招

来源: AMYMINT 于 2017-04-16 10:01:08 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3842 bytes)

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虽然说纳税光荣但是白花花的银子交出去说不心疼是假。今年我家的税额又创了新高，一方面说明收入大幅度增加了，同时也提醒我要想办法找更多避税或者延税的手段。

1031 EXCHANGE是一个办法但是时间上限制不好把握（45天和180天），住宅比较容易，因为市场比较大，目标比较多，贷款相对简单，商业地产难多了，要找到价钱合适（比卖掉的房价格高）又有潜力的项目，谈价，谈合同条款需要更多时间，DUE DILIGENCE 和查TITLE, 解决各种TITLE 问题，要卖家及银行全力配合，稍微卡一下两下，就超过了1031规定的过户时间（6个月内）。去年因为种种原因没有做成1031，所以导致两个房子的资本利得都只能实打实的交税。

这两天比较闲，网上瞎逛，看到一个很有意思的DEAL, 琢磨了一下, 觉得挺适合现在还在工作，收入挺高，不愿TF和操心的, 但是希望10多年后退休有稳定收入（不低于30万/年）的高收入人士，而且还不增加目前的税收负担。TOO GOOD TO BE TRUE?

这不是给“土棉农”度身定做的房地产项目吗？看我能不能动摇一下你“打死不当房东”的决心。

物业是位于麻州一个稍微偏僻的小镇的CVS，10000尺大，要价185万，2003年建成并起租（状况很好），租期25年，然后有10次续租权利，每次5年。

猛一看，我以为天上掉下来一个金馅饼，价钱如此之低？就在前几天有个经纪问我另一个镇子WATERTOWN有个CVS要10M（1000万）有没有兴趣。通常小镇的CVS要价就是5-10M，看位置。

我赶紧找LISTING AGENT要了资料来看，原来这里面有些财务安排，主要目的是延税。

卖家只要买家出185万，但是从2017-2028，11年没有租金（31.5/年）收，因为租客CVS 一次性交了421万的11年的租金。2028接下来两个五年是固定租金（上涨一点），后8个5年是市场租金。

假设买家买了一个600万的CVS是正常交易，首期30%是185万，然后每年收租31.5万，贷款利息大约要交20万，还有11.5万要交每年的税，如果买家是个高收入人士，税率39%，那么租金收入税后只有7万，而不是11.5万。

如果11年后买家不工作了，税率可能会降低，如果太富还是没办法。

买CVS的好处： 1）租金有总公司担保，2）NNN 租约，房东纯收租金，其他一概不管，特省心。

买CVS的隐忧：再好的房地产也不是定期存款，每5年一次的续约就是房东的头疼，万一不续怎么办？凉拌！物业价值直线下降，银行催钱（如果有贷款），地税保险成为沉重负担，直到你找到租客，转嫁出去。

有图有真相。抱歉，我不知道怎么转图片，大家凑合看一下。

有兴趣的研究一下SEC. 467, 链接如下：

http://www.thetaxadviser.com/issues/2016/aug/sec-467-leases-structuring-for-deferral-purposes.html