非引战贴，作为外行，纯属好奇：搞投资房和投指数基金相比，“最终”哪个回报更高？

来源: QuantFields 于 2024-10-31 09:06:02 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1539 bytes)
本帖于 2024-10-31 10:05:04 时间, 由普通用户 QuantFields 编辑

现阶段应该还是投资房更高。毕竟投资房有杠杆，而且要管理，多少有劳动付出，回报高是合理的。

我说的“最终”回报的意思是：

我认识的周围投房的人以及网上看的一些提前退休的YouTube博主，或者是财富积累到位，又或者是要提前退休享受生活，总之都慢慢停止扩大规模了，即使不主动卖出一些房子的话，也都停止再买新的了。对回报率影响最大的杠杆率也慢慢的下来了。

更重要的是，IRS给了投资房很多延期交税的优惠，但房屋折旧终究是有用完的一天。另外，1031也不能一直的用下去，退休了会想处理到一些房产，又或者子女不愿意以后接手管哪些多，被迫帮着提前处理到一些。这时，当年延期交的税或许都要补上。

所以，到未来，考虑到杠杆率下降，折旧用完了，又或者延期交的税都补交以后，在更长时间的尺度上，总的长期回报率还能超过投资美股大盘吗？

论坛上绝大多数地主应该是正值投资房事业的壮年，但还是好奇：论坛上网友有没有数据点，算上投资房退出阶段后，长期回报率能有多少？还是说，投资房也可以没有退出阶段？

画图的话，最后投放房的回报会因为放缓被股市投资赶上吗？

所有跟帖： 

• 你看看坛子里谁最能最敢最有钱花就找出答案了，他们是生活中的普通人 -hz82000- ♀ 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 (306 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:08:50

• 清华北大也就是读书行，边上一堆名校的，发财没见几个呵呵 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:37:21

• 地主只考虑如何把每月进账的房租如何花掉，不考虑那么多。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:15:10

• 总不能有稳定现金流的同时，最终的增值回报还比股市高？折旧用完了，房租要交税咋办？这些都是疑问句，不是反问句 -QuantFields- ♂ 给 QuantFields 发送悄悄话 QuantFields 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:24:58

• 折旧用完都27年了，房子该大修了该扩建了，即提升房价又可以折旧 -长空无际- ♀ 给 长空无际 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:54:19

• 所以实际中，折旧可以一直抵房租？后面再大修是要再投入成本的。 -QuantFields- ♂ 给 QuantFields 发送悄悄话 QuantFields 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:04:05

• 投入了成本但是租金提升了房价也提升了 -长空无际- ♀ 给 长空无际 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:15:26

• 不能一概而论，成功的都是少数，Survival bias -猛牛- ♂ 给 猛牛 发送悄悄话 猛牛 的博客首页 (256 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:22:45

• 一直在讨论没有绝对。总有一款适合你，找适合自己的就行。 -吃货99- ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:29:01

• －般来说地主幸苦，肯定回报高，定投死皮谁不会？特例不算，呵呵 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:32:01

• 我大部分钱是房子挣的，股市不是不努力，收获一般般。呵呵 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:35:08

• 我差不多也这样 -桃花源里人家- ♂ 给 桃花源里人家 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:39:22

• 最后咋处理？折旧用完了或者最后决定卖了（不想再1031了），延期交的税要补上了吧？ -QuantFields- ♂ 给 QuantFields 发送悄悄话 QuantFields 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:51:12

• 1031，扩大规模。接着干啊 -桃花源里人家- ♂ 给 桃花源里人家 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:06:42

• 不能说会，只能说知道可是能长期坚定不移执行的比例很低。 -老留伍哥- ♂ 给 老留伍哥 发送悄悄话 老留伍哥 的博客首页 (66 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:37:40

• 对，股市知识越多越反动，不懂的大妈买个死皮不动好了 -Hightides- ♂ 给 Hightides 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:40:03

• Buy, borrow and die! 地主们敢花钱 -brrrr- ♂ 给 brrrr 发送悄悄话 (222 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:42:47

• 折旧用完了，现金流就要交税了吧 -QuantFields- ♂ 给 QuantFields 发送悄悄话 QuantFields 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:48:39

• 现金流总是要交税的，与折旧无关， 除非房子在Roth 账号或者nonprofit下面 -brrrr- ♂ 给 brrrr 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 09:56:17

• 折旧可以抵消房租，如果折旧没用完的话。 -QuantFields- ♂ 给 QuantFields 发送悄悄话 QuantFields 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:07:02

• 15米是个什么梗？ -米奇的厨房- ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 11:13:26

• 每次股市一跌，就想起韬奋来。股市牛的时候，纷纷鄙视韬奋。哈哈 -蓬莱阁21- ♂ 给 蓬莱阁21 发送悄悄话 蓬莱阁21 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:11:37

• 啊哈哈哈。。。。。。 确实 -猛牛- ♂ 给 猛牛 发送悄悄话 猛牛 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:13:06

• 哈哈，非常形象。 -吃货99- ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:25:44

• 房子股市都有 冰火两重天. 股市的钱一分不敢花. 房租花光月月有. 房价止不住的涨 -硅谷码工头- ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:29:00

• 非常好的思考。永远不卖就行了，买房的时候就考虑买了永不卖，所以地点和房子状况很重要。 -HappyWed- ♀ 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:46:10

• 股市跌的时候吓人，房子跌不卖无所谓. 股市省事儿，房子工作多. 房子asset 增值容易. 年龄大请人管理也行 -CastlePines- ♀ 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的博客首页 (47 bytes) () 10/31/2024 postreply 10:47:27

• 适合自己的投资方式就是最好的，无所谓哪个更高明 -2008VGirl- ♀ 给 2008VGirl 发送悄悄话 2008VGirl 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024 postreply 11:33:51

• 我算net worth 的时候， 把股票资产按照50% 房产70% 算. -1000units- ♀ 给 1000units 发送悄悄话 (0 bytes) () 11/01/2024 postreply 06:53:00

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