糊涂兄，很有幸回答您的问题。您的博客我每篇都读了，满满的收获。

也借这个机会表达一下我的感激。

首先，我对德国了解非常有限，提供的信息仅供参考。我的背景，在美国上的计算机研究生，在华尔街工作了大概十年，我和我的家庭来德国定居十一年了，所以我对美国的了解其实比对德国的了解要多一些。但我对美国房地产的了解是从读您和这个论坛的文章得来的。我在来德国之前对投资股票和房地产一窍不通。

2013年在慕尼黑买的自住房，那时房价在经历2008年金融风暴后刚刚开始抬头，首付40%，固定利率10年2.5%。这里的自住房首付一般是要求在20%以上，绝大多数是10年和15年定期。我们是第一次买房，非常保守。另外，还要注意的是，德国的房价在过去的几十年非常稳定，基本没有受金融风暴的影响。

2018年买入第一个投资房，零首付，固定利率10年1.2%。随后又以零首付投资了几个，固定利率约0.9%。这里的房价在2012至2022底大约升了一倍多一点。目前的房贷利率大概为3.7%。

我的感受是，德国的房地产市场和美国的房地产市场是完全不同的市场。自由资本主义和有钱人在这里是受鄙视的，同时，通过对民生必需的住房进行投资获利是受政策和道德的约束的。

这里的很多政策都引导大家对房地产进行长期投资。比如，这里的投资房在10年内买卖需要交40%的投机稅，只有在持有10年才是100%免税的，自住房3年。银行对贷款发放非常保守，基本上要求10年和15年的固定利率。同时这里不提供超过20年的贷款。当然，我们可以用一种叫"Bausparvertrag"的贷款合同无限期地锁定利率在1.5%左右的远期贷款合同，比如说，我们通过在当前10年贷款合同到期前在“Bausparvertrag“账户里存入45%的贷款额度，那么在十年后就可以继续以超低利率贷出另外55%的贷款额度。我的感觉是，Bausparvertrag就是中国国内的贷款公积金。

慕尼黑的房地产市场在经历10年的牛市后终于在2022年夏天开始横盘，高利率是主要的原因。基于现在的房价和利率水平，普通的工薪阶层是负担不起的。但是由于10%左右的通货膨胀率，工薪阶层的工资上涨幅度会与通货膨胀率持平，房租也水涨船高，可能在将来达到一个新的平衡。

我本人觉得慕尼黑的长期房地产投资是这里有稳定收入的双职工家庭最好的投资手段。当然，做好债务和风险管理是大前提。

所有跟帖： 

• 谢谢你的肯定和信息！很赞同你的投资房产和股市的思维，投房就是做人的生意，应该有人性的考虑！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:32:07

• 据说德国很多人租房不买房，因为政府对房产投资有许多regulation，除非房价爆涨否则没多少利可图。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:40:06

• 我觉得德国政府的法规兼顾了长期投资和民生的需要，房价没有大起大落，反而适合普通人长期投资。 -杵家牛- ♂ (242 bytes) () 01/05/2023 postreply 09:46:42

• 欧洲不愧是社会主义的先驱，国内不少人对于将来的房改建议采用德式，搞不搞得成另说， -haomahaoma99- ♀ (51 bytes) () 01/05/2023 postreply 10:01:12

• 同意，可惜中国的房地产杠杆太高了，软着陆的难度太大。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:30:38

• 很有意思，多谢分享 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:53:42