今天来瞎聊几句投资回报的问题。

老朽前几天谈到买房的长期回报，个人认为这个要看地点，加州是很特殊的地方，不能代表美国。你如果在其他地方就不好说了。

咱们举具体例子来讨论。过去二十年，我家的一个401K账号，总投入包括公司的match，应该不超过30万。请注意，这三十万不是二十年前一次投入的，现值是110万。

如果在我们这二十年前花三十万买个房出租，总租金收入估计35到45万，目前房价估计40-50万的样子。二十年里房屋修缮会花多少钱大家应该心里有数，还有出租之间的空窗期啥的就不用说了。就是不考虑这些修理空窗之类的开支，买房出租也完全达不到401K账号的回报。

有人说我房子只要出头款就好了，所以我30万可以买几个房出租，那就是拿苹果和橘子来比了，我股市还可以做杠杆，还可以买比特币呢。。。贷款买几个房子投资的可能08年的时候就全赔进去了。加州我也知道08的时候一辈子折腾出三十多个房子基本全赔了的。

除了做出租房的辛苦问题，还有一个更大的问题是liquidity. 这个问题貌似很多人没有足够的意识。往往是意识到的时候就是来不及的时候。

至少从我上面的数字而言，做出租房似乎并不是特别有吸引力的生意，放股市里又轻松又随时可以变现，何乐而不为。而且股市里长期投资的税收负担也是不大的。

所有跟帖： 

• 没必要这么对比吧，这两个不是mutual exclusive的吧？都有不就玩了吗？ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:39:55

• 应是不兼容的，因为投资的钱只能放一个地方，每一分钱要么放股市要么放房产。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:44:23

• 柠檬幽默啊 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:46:08

• 两个苹果也可以比较一下哪个更好吃吧。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:56:56

• 你搞错了，一个是苹果，一个是香蕉。两个都好吃，不能光吃一种，两个都要吃吃？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:01:06

• 重点是杠杆，决定了应该投房还是投股 -USATiger- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:48:00

• “加州我也知道08的时候一辈子折腾出三十多个房子基本全赔了的“—-请问具体在加州什么地方？现在是否又赚回来了？ -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:49:00

• 那年有个有名的湾区华人，几十套房，枪杀了老板和同事，自杀。。。。 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:52:42

• 那是老中土地情节惹得祸，土地不产生现金流！他借钱买地，不懂投资风险管理！出租房只要有现金流，一般不会有事。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:56:07

• 别瞎说了，他要几十套房就不至于杀人了，他是投了许多没有现金流的land赌升值，一失业资金链就断了。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:58:17

• LA。好像是都被银行收回去了，不知道有没有剩下几个，后来失联了。当时我还想过接手几个的后来觉得加州太远。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:55:44

• 如果没有现金流支持，一味追高赌升值，在经济下行时一旦失业很容易就断资金链只能给银行断臂求生。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:02:57

• 是的，这人就是绷得太厉害断了。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:14:46

• 你这个好像 怎可做论据？ -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:03:00

• 我听这人家里人说的，不说好像还能说啥。我还能一个一个房子去查？ -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:06:56

• 股市中的杠杆风险太大。房市的杠杆是固定利率，锁定30年的。return 和risk 都是共存的。股市里的杠杆那么大，匹配的回报也 -DD2020- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:51:00

• 风险还是不一样的。投资股市就没有人建议放杠杆的，投资房子建议贷款的人还是不少，因为房子的风险还是低一些。 -红土豆妈- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:51:00

• 投房部分除了liquidity大多不同意，一直以来都是太平盛世所以大家都无视liquidity的问题，真要乱世股市也一样难逃生天 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:55:38

• 你这给说法就糊弄人了，有区别就是有区别。股市你可以今天卖明天取钱，房子能行吗。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:17:53

• 能不能这么理解？如果你还在讨论房市股市，哪个比哪个好，你对投资还不是很懂！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 07:59:06

• 按你的逻辑，美国股市就应该关张大家都投资房子得了。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:00:28

• 你还是太极端？投资产品如果细分，大概有十几种，股市和房市，只是其中的两种，在你钱到一定程度，你需要多于这两种的投资产品！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:05:11

• 到底谁不懂啊。我认识一堆资产几千万上亿的老美，一个投资房也没有，全在股票市场里。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:08:49

• 如果你到了几千万的程度，你就会明白我讲的了！有几千万的人，不会和你说他们的钱在哪里，就像我不会在这里说我的钱投在什么地方一样！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:16:33

• 能说说你的钱在哪里吗 -ZeroSumGame- ♂ (14 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:17:20

• 等我有空再告诉你 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:19:10

• 哈哈哈！我太太说我这人鲜嘎嘎，就是大家说的得瑟，不低调！所以在我许多回贴里，实际上已经讲了我投资在什么地方。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:24:23

• 鲜嘎嘎是轻飘飘的意思 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 15:38:00

• 你这人老是臆想，你凭什么说我不知道他们的钱在哪里？太搞笑了吧。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:21:46

• 关键是有时间：-） -喜喜哈哈- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:01:24

• 是得根据很多因素来决定 -雨女- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:28:28

• 风起的时候，猪都会飞起来。等到风停了以后，再看看天上是什么？地上是什么？ -原上草2017- ♂ (62 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:33:55

• 最可怕的是，大风起时，猪真以为自己有了翅膀。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:43:58

• 所以那天建宁兄的风险管理帖，讲的很好。有的人能赚钱，但是风险管理不行。有时风险管理比赚钱还重要！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 08:47:29

• 哈哈，第一次听这么比喻，太形象了。谁说不是呢？ -偶尔想不明白- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 11:19:32

• 知道有朋友08年买了3M的学区房 -绿喜- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 09:04:00

• 知道有老中朋友08年买了3.5M 的学区房，后经裁员，枪杀全家 -绿喜- ♀ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 09:07:00

• 这事没有听说过！有没有着信息的链接？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 09:46:48

• 赞朽哥清醒！！ -股聋- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 11:33:00

• 子非鱼，焉知鱼之乐。你没投地产的话，就不知道复利地产的奥秘 -子非鱼焉- ♂ (0 bytes) () 08/18/2021 postreply 12:27:00

• 各有优缺，房产可以滚雪球，但慢点。退休账户有限额，大家动作少，稳得住。如果投股票账户，我的心态肯定浮躁，一定进进出出，最后啥都没 -那边风景独好- ♀ (0 bytes) () 08/20/2021 postreply 10:07:22