我该再买一个投资房吗？

各位热心投坦高手，我想请教一个问题。 我有一个投资房没有贷款， 现在每月有2000 块净收入。 如果cash out $400K,  就打平没有现金流了.

如果用这40万作down payment去买一个50万的房出租， 可以有1000 块现金流。本地是西岸热点， 抢房厉害。 只能买一个 两房两卫的townhouse， 或三房1.5卫 townhouse， 还只是中等区， 不是热点区。 如果用这40万作down payment去买一个60万的townhouse出租， 可以有800 块现金流.  

问题1： 如果买房，2000现金流变成1000 甚至800。这算负现金流吗？ 应该买吗？

问题2：如果应该买， 买什么？买50万的还是60万的？ Townhouse 是好投资吗？ Townhouse 可以cash out 吗？ 我这里Condo 是不能cash out的。 60 万的single family house 是小黑屋， 旧， 管理事情多一些， 还得抢。买求指点。

问题3： 我应该等housing市场cool down 一点吗？我想在rate 低时， 借些钱抗通涨。 不会炒股， 所以还是想买房。

打字很慢， 经常潜水， 收获很大。 谢谢大家。

所有跟帖： 

• 不好意思的说，早点为啥没想？ -pssci- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 01:33:11

• 三个原因 -zkyq- ♀ (470 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:06:19

• "退休之前把所有贷款还完"，sigh。 -link2000- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:46:11

• 给老朽的名言加一句：银行的钱，能不还就不还。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:32:26

• 哈哈哈！都是大白话的实用真理！我学晚了点，要早教给孩子 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:43:14

• 真这么想的。现在对退休的理解有变化。建议大家早点找financial advisers 谈谈退休，别光自己计划。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 17:14:28

• 上面老大说了，早点为啥没想?不过现在也不晚，没必要计算那么仔细，两岁小孩抓糖果也知道有两个就不抓一个的。 -老朽- ♂ (351 bytes) () 07/30/2021 postreply 03:57:56

• 第四个原因 -zkyq- ♀ (317 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:20:32

• 只要区不太差，尽量扩大规模。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:23:54

• 好的！又学到一句！正考虑到周边看看呢！读您贴子，收益多多，今天当面致谢 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:50:48

• 反射弧有点长啊。问题1不是问题吧？算术应该还是会的吧。 -米奇的厨房- ♂ (107 bytes) () 07/30/2021 postreply 05:58:12

• 第五个原因 -zkyq- ♀ (356 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:42:16

• 帮孩子买，我是帮他出头款的一部分，他的名字，他自己贷款买，如果是出租房，你作为父母现在帮他管，等你没力气管再让他自己管呗 -米奇的厨房- ♂ (289 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:26:20

• 你是一个聪明有爱又能干的好妈妈。好主意！谢谢分享。我要向你学习！ -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:39:56

• 我最喜欢townhome -柠檬椰子汁- ♂ (99 bytes) () 07/30/2021 postreply 06:23:26

• 太好了! 就买townhome！ 您一直热心为大家答疑，用这个机会当面谢，谢谢！ -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:47:04

• 站这儿，我也觉得挺好的。不理解为啥有些agent直接就劝客户不要考虑 -偶尔想不明白- ♀ (83 bytes) () 07/30/2021 postreply 10:42:17

• 1000块钱每月的成本撬动50万的投资，年化成本2.4%，而且这个成本会逐年下降。 -老远- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 06:27:00

• 又学一个计算方法! 我想 2.4%应该是好数字。请问这个年化成本多大就不应该投资了？ -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:59:01

• 贷款买4个房子，每个价格40万。 -link2000- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:26:41

• 房价已经太高。40 万只能买condo，有HOA，租金也不够打平。买两个有可能。谢谢你的思路！ -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:11:07

• 算：两房贷年租金付掉的本金；新房现金年收入；两房年增净值；相加后与不买比是否足够好；市场下行能否承担风险；买与等的时机。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 07:59:18

• 好建议。好问题。这个周末算一下。希望能算清。市场下行的风险是可以承受一些的。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 08:24:06

• 用四十万做首付买若干二十万的个小房子， -brrrr- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 09:13:01

• 哈哈哈，你是逼人家学做快牛 -老朽- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 09:17:00

• 人家都叫brrrr了，估计也是头快牛 -老远- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 18:22:00

• 没有20万的房。1室1卫都是30几万的。要是房价没起来之前有这思路就好了。 谢谢 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 16:13:03

• 贷款到最大值，然后拿来投资。不仅仅是买房， -link2000- ♂ (59 bytes) () 07/30/2021 postreply 10:32:53

• 其实挺理解你的想法的 -偶尔想不明白- ♀ (745 bytes) () 07/30/2021 postreply 10:37:24

• 你分享的经历很有帮助。 同意做功课， 不然有好的deal也不认识。希望rate不要太快涨上去。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 16:29:42

• 问大家一句行外话: 能不能等到房价下来再买房? 现在节省利息, 但是房价低节省property tax and Insuranc -ILoveMaine- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 12:22:06

• 问题是没人知道什么时候降和降多少 -乐山123- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 14:19:35

• 对啊。时间也是投资的朋友。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 16:37:13

• Realtor 说， 美国人考虑的是payment 而不是价格。所以不怕价高，市场是否活跃取决于贷款利息。 -笑薇.- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 14:47:48

• 买的起就出手，也是一种活在当下 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 17:08:01

• 建议你算算买两个50万 Condo 还有没有现金流？只要能打平就应该买。 -小小主- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 15:49:00

• 谢谢！你和老朽思路一样，厉害呢! -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 16:55:09

• 计算投资收益不仅要看现在，还要预估今后20年的。做个excel表格吧，把房租收入、各项支出每年都列出来，再考虑房子增值，看看20 -少小离家大难归- ♂ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 16:04:17

• 你思路也好。我粗想一下，20年后，最大的可能是即使现在买贵了几万，那时候也不算什么了。房租通涨那时会涨到多少？利率是30年锁住的 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 07/30/2021 postreply 17:06:07