如何通过投资中西部房屋达到一千万的目标

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关于如何在10到15年内达到一千万的目标我已经发帖讨论了几次。在四年前我就发表过一篇如何在15年从50万到一千万的，个人资产翻20倍的投资计划。https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1181024.html

文章的中心思想是通过不断购买租售比大于1%的独立屋来实现财富的迅速增值。文章的内容我不再赘述。这里主要讨论一下中西部地区的增值情况。很多人认为中西部房屋增值不行。

下面是我在Zillow 找到的关于中西部主要城市的房屋价格。

https://www.zillow.com/detroit-mi/home-values/

除了底特律比较特殊外，其他地方都非常具有代表性。总体而言在过去的8年中，中西部地区的房价平均增加71%，平均每年增值7.0%。当然像芝加哥和安娜堡这样本来就比较贵的地方增值略有缓慢，芝加哥8年累计增长52%，年平均增长5.4%。这个数据是远远好于我在那个贴中预测的3%的年平均增长的。

除了房价的自然增值外，还有一个办法是强迫增值。就是通过装修的方式来达到。论坛里很多牛人(Amy，波大, pssci) 都认为不值得这么做，也许是他们不屑这么做。但是作为资金少的中小地主，我认为这是一个很好的办法。我今天过户的房子买价18万多，装修价格5万多。累计会投入24万，最多25万。在appraisal报告中房子的ARV是34万。也就说装修完会有差不多9万的equity。这个以后可以通过refinance再拿出来。Buy-rehab-rent-refinance-repeat的发展模型虽然过程比较痛苦，但是这是迅速发展的最有效途径。这个房子因为申请的是rehab loan。资金投入并不多。

就我个人而言，我2014年11月份家庭所有净资产只有50万。2014年11月中旬是我买第一个投资房的时间。现在净资产500万，一共42个房子，房子总值一千万。基本上每一个房子的价格，租金和装修的情况我都在论坛中提到过。

我投资很晚，2014年末很多人都已经开始卖从2011年淘来的房子了（比如说甜薯）。没有占据天时，启动资金也非常有限，而且工资并不高。所以我的这个投资模型很多人都能复制。和贝版的北上广+湾区的投资完全不同。不但如此，现金流的投资方式可以应对随时而来的经济危机。去年的Covid-19对我影响非常小，唯一的影响是有两个房子本来要过户的，但是贷款突然收紧了，最后没批。我通过申请forbearance，积攒了不少现金。在forbearance结束后，我一边refinance一边迅速地购买了8个房子。

在6年半的时间里我已经实现了财富增长9倍。但是距离一千万的目标还有很长的距离。俗话说行百里而半九十。只要目标明确，意志坚定。一千万的目标早晚会到来。