跟风写个投资计划-2021-2025

转眼来投坛快一年了，很喜欢这里的氛围，也得到很多人的帮助，很感恩。现在年末了，我也来分享下最近想的投资计划，不严谨和初级的想法。任何建议或意见都非常欢迎：）

计划：第一阶段：达到7个投资房的规模，重点在规模，而不是考虑太多的税务，利息等；投资股市也以大盘股为主，不激进。平均每个投资房50万美元，每月毛租金2500/个，扣掉税，HOA等等，大概可以有1500-2000每月，那么等到还掉所有贷款的那时候，这7个投资房能提供每年净现金流12万-15万。一年至少能存下一个首付，加上现在手头上的两个投资房，希望在2025年年底之前实现第一阶段的目标。

第二阶段：增加这7个投资房的现金流，通过refi、优化配比房子（比如卖掉现金流不好的，换成现金流好的）、从自住房cash out refi等等方式。这个阶段结束能实现基本的财务自由。到时可能还有250-300万的贷款，各方面努努力，目标就是增加现金流，暂定2035年前实现吧。

第三阶段：积累净资产，这个阶段探索多种投资方式，可以更加激进。没有什么时间目标。

-----------------------------如何去做------------------

目前还有5个要买，其中1个目前在过户中。首付来源：工资为主，如果临时救急可以用401k loan。买房选在开车1.5小时以内，自己管理，最好做到 年租金/房价>=6%， 房子要么在好的学区要么在靠近大学或医院或公司等人口聚集地。平时多学习如何筛选租客和管理租客。和agent，lender，handyman等建立好关系。因为我的事业也才刚刚起步，未来五年内大量时间投入本职工作，如果自己能在行业里有立足之地，有稳定的现金流，能贷到款，在我的房地产投资计划里是最重要的基石。

这里我深受老朽和大胖胖猫的博客启发，因为同在南加，非常有借鉴意义，谢谢！

买房子两个方案：

方案1：从今年开始，每年买一个房子或更多（筹到10万左右的首付就买），买到5个就不再买新的了。好处是能平均分散在五年时间里，早点开始有租金收入和积累经验，坏处是未必抢得到性价比高的房子。

方案2：先赚钱省钱到50万左右，再用all cash买房，然后refi，然后再all cash（或80% cash），再refi。。总之，前面3-4年省钱，后面1-2年买5个房子。好处是可能有机会买到性价比高的房子。坏处是前面50万省的钱为了稳妥不投资的话很浪费。

大家对以上两个方案有建议么？all cash 的优势在南加这样的hot market意义有多大？3-5年内要买房的闲钱如何打理才能既稳妥又能跑赢通胀？目前查到的只有各种开卡开银行账户的奖励是基本零风险，或许还是买债券基金？

谢谢阅读！

所有跟帖： 

• 选1 -G&G妈- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 16:40:49

• 这么多房出租如果自己管理，对自己的心理和时间不是很大的挑战？ -Island08- ♀ (119 bytes) () 12/30/2020 postreply 16:54:48

• 7套房管理根本没啥活的，但50万一套，如果贷款，压力不小，如果全款资金压力也很大。 -yzhl888- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 18:59:41

• 确实，这可能是我想得简单了；争取在这个过程中能多cashout refi，所以现在选房子也要考虑增值 -8523- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 21:27:50

• 七套房自己管理没有啥活？真的？ -estar- ♀ (98 bytes) () 12/31/2020 postreply 19:36:56

• 都是不怕辛劳的能人。我一个都管不了。 -DoraDora2008- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 21:04:37

• 1 -mickeylili- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 17:01:00

• 谢谢G&G妈和mickeylili！答island08：我想是自己管理，配置后的房子希望都在方圆半小时车程内， -8523- ♀ (302 bytes) () 12/30/2020 postreply 17:10:13

• 谢谢。祝你成功 -Island08- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 17:14:37

• 好想法，向你学习，特怕和陌生人打交道！ -Browntree- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 20:41:47

• 50 万，2500 毛租金，投坛通不过的 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 17:49:03

• 南加现在买投资房的话，目标一般是多少？ -8523- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 18:18:02

• 哈哈哈！能不能通过要看每月要倒贴多少？HZ美美，我们是不是应该定个投房倒贴数？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 19:03:25

• 哈哈！请各位前辈不吝赐教啊。我现在就争取在20%首付的基础上基本持平（倒贴300以内？） -8523- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 21:29:44

• 每年有12万—15万现金流，现在买南加州好像不现实 -daloon- ♂ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 22:20:00

• 这个是第二阶段的目标了，通过refi、cash out refi等各种方法增加现金流 -8523- ♀ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 22:39:08

• 50万买，租$2500，你会倒贴钱的，你靠工资和其他能坚持多久？ -daloon- ♂ (0 bytes) () 12/30/2020 postreply 22:23:00

• 目前粗略计算，如果能够把7个房子的75%的租金收入加入total income，那么总的DTI还是差不多45%， -8523- ♀ (232 bytes) () 12/30/2020 postreply 22:43:26

• 当地主的优势，可以定计划，拟操作，实现目标 -常谈- ♂ (107 bytes) () 12/31/2020 postreply 08:24:06

• 很多时候很多事情都是计划赶不上变化，我受投坛前辈影响，决定试试立个计划，每年年末来review -8523- ♀ (0 bytes) () 12/31/2020 postreply 09:51:13

• 真不嫌麻烦。投股市就得了，瞎忙啥呀？ -周芷若- ♂ (0 bytes) () 12/31/2020 postreply 21:58:55