2010 年。寻求转变
有的时候,人在逆境中会不断思考如何改变现状,也会尝试一些新东西。2008 年的金融风暴中,我的银行被收购,所幸工作没受到影响,还变得更稳定了,但是人要居安思危。 那个时候CNN money 有一篇文章,告诉大家做两件事,1.买S&P500 index fund, 2. 买房子。 我对股市不熟悉,但是买了这个fund. 当时正好自住房基本pay off 了,觉得买个房子出租,哪怕没有现金流,20 年后,贷款付清,也可以赚到一套房子。于是跟老公带着老大和只有9 个月的老二开始到处看房子。由于没有经验,周围也没有做房地产的朋友可以交流,每一个选择压力都很大,怕维修,怕碰上坏房客。有一个MBA班上同学有几个出租房,他告诉我不要去城里,城里管理不方便,下雪天不铲雪还会被人告。于是我主要集中在郊区买房,因为怕维修,尽量买基本上比较新的房子。殊不知这个不去城里的建议,让我错过了在城里买投资房最好的几年。 所以说跟对人很重要. 我最后在离家很近的小区买了一个townhouse, 用的是自住房refinance 出来的钱。 幸运的是,第一家房客人非常好,房子保持的很干净,agent说,他们刚刚卖了自己的房子,看他们家的照片就知道选这个房客不会错,信用分数也高。 Agent 的经验很靠谱。
2010-20111 年 郊区买房
第一个房子出租顺利,激发了买房的热情,在附近新房子小区转,被告知 另一个小城有同样的房子,便宜很多,于是开一个小时的车去看,小区在山上,风景非常好,连着买了两个房子,还带动了周围的朋友去那边买了几个房子。有几个人都是第一次买,大家都是白领,怕维修,怕麻烦,这些新建的房子容易被第一次当地主的人接受。那一年,我一边工作,一边考real estate license,有时候夜里一手抱着老二,一手摆弄鼠标,完成银行里需要的各种annual training class。网上学license非常麻烦,大量的阅读,每小节后面都有考试,比出去上课要多做很多题。工作上的项目忙一阵,报税忙一阵,再加上管两个小孩子,断断续续学习,总算拿到了license。拿license 只是为了自己买房子方便,节约些佣金,不从事替他人买卖房子的繁琐事情。否则对我来说就是捡芝麻,丢西瓜了。
2012 年—走进费城
拿到license,本来就打算在郊区离家近的地方找个broker, 无意间碰上一个在城里的华人broker,他极力劝我去费城投资,尽管我仍然喜欢看新房子,但是他给我看的城里多家庭旧房子的现金流让我心动。郊区的房子收益有限,如果现在就能赚很多现金流该多好啊,看到了更美好的前景,我决定加入他的公司。 买了第一个商业街上的多家庭楼房,楼下是美发店,二楼,三楼各一个单元,不熟悉环境,虽然有些忐忑,但是跟现房客聊过以后,觉得他们人还行,尤其是每月一千多的净现金流很让人振奋。 这个房子现在已经增值50% 了。房客都是信用好的年轻白领。管理也不太麻烦。
2013 年 —买学生公寓
继续买房,根据一个学生家长的信息,找学生公寓。还记得那个初春的周日早上,带着4家人看学生公寓,7个大人,5 个小孩,一个个敲开学生的卧室门,看房子。那个时候好大的热情:)。 后来我锁定了一个正在建的6 单元学生公寓楼。 80 多万,建好以后出租,一个月有$4000 多净现金收入。对做IT的双职工来说,这笔钱直接解决了两个孩子的私校学费。但是谈判的过程异常艰难。卖方建筑商和投资人都极度算计,出尔反尔,价格扶摇直上,后来他们又不给mortgage contingency, 万一出租不到位,银行不给贷款,我要损失4 万的押金。很多朋友都劝我放弃,那是2013 年,用4 万来冒险太多了。那段日子,就算在夏天,卖方给的压力也让我的心里也感到阵阵寒意。但是我不想放弃,顶着压力磋商,卖方终于签了合同。 close 那天,房客已经搬进去了,但是房子的CO要一个月以后才能拿到,尽管Title company 提醒我风险很大,劝我等CO拿到再close,我仍然决定冒险close。当时卖方已经意识到房子卖价低了,耍手段取消了旁边一个房子的买房合同。他们说因为我是agent,才没有找茬cancel 我的合同,我不想失去这个deal。 这个房子,不仅带来了可观的收入,也指引我下一步的发展。 现在这个房子也增值几十万了。
2013-2016 年 建房
那个学生公寓的建筑商Bill找到我,说看我对这边的房子有热情,愿意跟我合作建下一个房子,我喜出望外,同意合作。后来跟他的合作过才知道他是什么样的人,为什么他以前的合伙人都不再跟他合作了,这次合作是一个痛苦的磨难。合伙人至关重要,有时候决定生死存亡。这是后话,以后再聊。
与大侠联手
- 大侠是跟我看第一个学生公寓的7 个人中的一个,他本来在Temple 大学开创新天地,觉得大学城的房子贵,不看好这边,但是被我的热情打动,也来考察一下。在我被第一个6 单元的合同折磨得精疲力尽的时候,大侠一直都在旁边帮我分析情况,极大地缓解了我的紧张压力。他自己觉得这边的房子有点远,一开始放弃了,不过后来看我出租非常顺利,现金流也好,大侠顺势买了附近的另一个学生公寓。 那个新公寓也是被卖家抓住了买家的一个失误,顺势解除合约的。我把这个deal介绍给了大侠。 那个时候我们手上都没多少现金剩下了,凑钱,找银行贷款成了重中之重,一波三折,有苦恼,有惊喜。 大侠觉得那个房子给他带来了好运,开启了我们建房的新篇章。
大侠看见我和建筑商Bill合作建房,说我们也可以一起合作,我以前建过一个房子,知道流程。大侠为人豪爽,以诚待人,跟他接触过的contractor 都喜欢跟他合作。一天,一个contractor拿到了一个房子的信息,位置比我和建筑商要买的地的位置还好一点,价格便宜了$18万,这个contractor 就是跟Bill合作过的,但是他选择把这个信息告诉大侠,而不是Bill。这种时候,大侠的人品发挥了关键作用。 经过几轮的竞价,我授权大侠,在多少价格以内,他决定跟卖家的谈判价格,及时拍板,我当晚写合同,志在必得!
那一年钱太少了,几乎把老鼠洞里的钱都挖出来了,我一年内申请了8 个贷款,refinance, HELOC,买房贷款,建筑贷款,不计利息,不计成本,只为能弄出钱来把这块地买下来。我们两家每家都可以在这块地上建一个4单元的房子,我们终于在圣诞节前过户了。我至今还记得签字那天的冬日阳光,我们的心里都满怀喜悦。
接下来找公司设计,拿zoning permit,building permit,找general contractor,历尽周折,终于等来了挖掘机的声音,听起来无比悦耳。建房过程也有被GC 多要很多钱的时候,感慨在房地产行业,有时候没有道理可讲,为了房子按时竣工,让学生搬进来,有些冤枉钱就多花了。崭新的公寓楼拔地而起,内部装修也很好,各种厨房设备,洗衣机,烘干机都有,非常方便。 每座楼的造价是$67 万,市价$110 万。每家的首付只有$14万,租金$8300/月。 后来银行又从每个房子里拿出$20 万给我们做了2nd loan, 相当于零首付得到了一个价值百万的学生公寓的所有权,外加每个月$3000多的现金流。我很少算收益率,这种自建的房子,你说收益率是多少呢? 拿出来的$20 万,我买了另一块地,跟大侠一起建了另外两个楼,我们一个接一个项目的开发,设计,建造,带动了周围一群朋友买地,建房。这其中很多故事,很多体会,有些情节也像商战片。这一路走来,也认识了很多志同道合的朋友,是另一个收获。
辞职
2016 年,大侠给了我一个建造11 个单元的学生公寓的机会,有一点未知的风险,不过我已经习惯冒险了。他说,现在你可以下决心辞职了。拿到那块地以后,我开始认真考虑辞去银行的工作。这4 年全职工作,买地建房,折腾贷款,又亲自管理房子,管孩子,实在太忙了,现在可以轻松一些了。我对工作了16 年的公司,灵活的工作时间,和友好的同事,非常不舍。那天做完最后一个production release, 结束conference call,我在椅子上静静地坐了一段时间,我知道是告别的时候了。那个时候,总资产市值已经快到千万了,可以换一种活法了。
2017 年
11 单元公寓按时竣工。从买地,设计,拆房子,建造到学生搬入只用了一年的时间。是做得最快的一个项目。
2018 新生活
2018 年,我把两个儿子送进私校,把家搬到离私校很近的地方,百忙之中带着父母去欧洲7 个国家旅游,完成了我做为女儿对父母许下的一个心愿。当时父母已经80 岁了,很高兴亲眼看到了他们一生中听过很多次的城市和著名景点:巴黎,埃菲儿铁塔,罗浮宫,威尼斯,罗马,德国。
2019
多享受人生,多陪孩子,多锻炼。那几年弄房子的时候,正是孩子小的时候,非常忙,现在大势已定,一年里有一半以上的时间事情都不多,重点就是陪孩子,陪家人了。人生不易,困难的时候,无奈的时候,我感恩我自己能静下心来,重新估计形势,抓住重点,积聚勇气面对。
有幸遇见大侠,一起开拓了一个新的篇章,新的领域,在成功的路上成就了彼此。