这些天头疼死了，因为要给租客算账了，正规一点的说法是“TRUE-UP"。我老公说我是无病呻吟，因为有租客付账（运营费用），应该偷笑才对。
民宅出租很简单，租金有的是全包的(地税，保险，维修，UTILITIES) , 最多叫租客自己付水电煤气，这种在商业地产中叫GROSS RENT，另外一种叫NNN，就是租客除了纯租金外，所有都自己付，tenant or lessee agrees to pay all real estate taxes, building insurance, and maintenance (the three "Nets") on the property in addition to any normal RENT. 介于两种之间的叫MODIFIED GROSS.
我是看租客下菜，对于劳动人民（修车铺）采取全包，反正收费难度挺大，操不起那个心天天催债，能每月按时收到租金就谢天谢地。但是对于肥羊租客，就公事公办了。
1）费用是先付后用，签好租约以后，发一个自动转账通知每月1号收房租，另外给一个每月费用的预算（税+保险+维修），跟房租一起交，倒了年底结账，多退少补。地税涨就涨吧，反正都是租客付。
2）成了个公司收租客的管理费，BOOKING FEE. 肥水不流外人田。
说实话，我自己是很讨厌物业管理的，一收到维修通知就无名火起 （又是谁惹麻烦了？），但是看在收管理费的份上（一般是租金的2-5%），忍忍还是去了。
商业物业的维修是挺昂贵的，我的一个银行租客要自己加装一个分体空调，要花6万，我以为我眼睛花掉了，多了一个零。这是哪家CONTRACTOR，宰的这么狠？
每年都逃不掉的各种检查，消防，电梯，空调，暖气。找到可靠又价钱合理的公司真心不容易，根本不要想”便宜“两个字。商业的维修要非常及时，所以我偏向于用优质高价的维修公司，提供24X7服务，而且要保证快速修好，不然我可能要赔偿租客停业停工的损失。
所以投资办公楼的一个陷阱就是common area maintenance。很多旧的写字楼，把房间隔的很小出租，设备老化，水电煤气不能分表计算，而且浪费严重，大多数都是租金全包的，如果再空置一部分，房东就很痛苦了，常常会入不敷出，然后没钱升级更新，只能找更低档的租客，交更低的租金，恶性循环。
如果投资仓库厂房或是STRIP MALL，都比写字楼好一点，因为费用容易核算，也容易转加到租客。
在波士顿，平均的写字楼NNN费用可以到达$8/sf/year, 就是说如果你租$15-20/sf/year 全包, 一小半收入就没有了。如果空一半的面积，费用就把收入基本都吃掉，拿什么还贷款？
我在投资论坛里不止一次听到有人说朋友（特别是土豪）坑在写字楼上了，出租率不够，费用却大，卖也卖不出去。
所以成熟的商业地产投资者，不要在乎什么建设成本，重置成本，也不要以为自己的买进价远低于建设成本就以为有安全边际，如果你自己多看几栋每一尺只要10元20元的旧，空写字楼，就平静了。商业地产的命门是收益，收益，收益！新手一定不要随便卖高空置物业。
我知道在麻州的老纺织业工业区Lowell，有一个公司$10/尺买进物业，改造成DATA CENTER，当地政府还给了地税优惠7700万美元。
链接：http://www.lowellsun.com/breakingnews/ci_28329915/markley-seals-deal-data-center-at-former-prince
