房产劝退贴--风险太高

来源: 不声不响 于 2026-01-27 20:21:04 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1453 bytes)
本帖于 2026-01-28 03:14:47 时间, 由普通用户 不声不响 编辑

最近实在是感到了房产市场的寒意。

过去5-6年是投资房产的好时候，房价还没起飞，利率也不高，我投资的市场也是人口流入区，大街上乌央乌央都是劳模。以前我在劳模facebook群里打个广告，最快地一个小时就出租出去，最慢的也几个小时出租出去。当时感觉房地产投资没啥风险。 

现在看来，我是too simple too navie了. 

没想到地主们的风险竟然是来自川大地主。一连串的ICE 突袭，劳模急速流失。即使没有跑路的劳模，也是不敢工作，在家里躲起来。我的一个租客，是contractor，住了3年，从没有问题付租，结果现在也没钱付租了。现在市场上有300多个rent unit avaible. 我把我新装修的房子放到网上，竟然没几个人回应。 

打算把几个早些年买的房子出几个，回收一下现金过冬了。

现在市场上房价不便宜，房子又不好出租，打算进场的新地主要小心了，风险太高了。 （我只知道我的一亩三分地）

如果你投资一个项目，想来想去没有任何风险，那么你的无知就是最大的风险。

边走边看吧，还有三年要熬呢。 熬过老川，我也算经过一个cycle了。

所有跟帖： 

• 德州？ -inet-fan- ♂ 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 (0 bytes) () 01/27/2026 postreply 22:59:03

• 两三年前我赠你的锦囊可以打开看了。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 06:00:44

• 忘了贴在哪里了，我去找找 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 06:07:00

• 我记得大概是：如果有一天你需要建议或需要活命，打开此锦囊 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (21 bytes) () 01/28/2026 postreply 08:34:13

• 如何迷途知返？ 卖了房子？ -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 09:33:00

• 我大致记得22-23年，快牛对时局不很确定，我给的建议也适合你用，你可以去投坦查那些建议。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (1359 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:04:57

• 能拿点home equality 出来吗？ 一买一卖手续费不少，降房租？ 还是老朽那句，没有租不出去的房，只有租不出去的 -c和a- ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (18 bytes) () 01/28/2026 postreply 07:01:51

• there is a price that's not profitable anymore.. -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 07:54:20

• 1) 出租放的helco 很少。2）即使有，银行也要看现金流。如果没利润，银行不会房贷的 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 08:13:00

• 这就是为什么有人说银行喜欢在晴天的时候给人送伞，真等下雨天需要用伞的时候银行反而不理你了。 -大年- ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:13:47

• 所以以后银行上赶着要送伞的时候不拿白不拿。留着好过冬。 -大年- ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:54:37

• 如果加州， 我可以share你一个heloc 银行，利息9左右，暂时用用。 -Sugargrove- ♂ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 13:20:22

• 不行就卖了吧，我去年年底亏本卖了一个差区房子，拿到钱买大盘，说不定几个月就回本了 -Firefly2023- ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 10:28:00

• 其实买的晚的，风险还是很大的，尤其在工作机会比较吃紧和经济没什么增长的地区， -Sugargrove- ♂ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (101 bytes) () 01/28/2026 postreply 11:02:33

• 房价便宜或者贵， 自然有他的道理， 老朽之所以成功 -keeplooking- ♂ 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的博客首页 (99 bytes) () 01/28/2026 postreply 11:28:13

• 天时地利人和，不论是主动还是被动，这些是成功的关键因素。JY的路子可复制，不过，也需要一定条件，JY是在房价平稳但现金流 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (620 bytes) () 01/28/2026 postreply 12:07:55

• 谢谢守月。活过一个循环下来才能成长。确实感到了压力。准备买几个出去。 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 12:14:00

• 是不是坚持BRRRR那位？如果感到压力了，就卖几个回笼一下资金，熬过这个坎 -最爱荷花- ♀ 给 最爱荷花 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 11:54:55

• 面对挑战客观冷静百炼成钢。最有效自救是盘活资金改善现金流。印象lz房产多为租售可负担，是政府重点关注市场稀缺的资产。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 12:41:15

• 我们这里开始感觉市场有点松动了，希望能有惊无险的度过寒冬 -if_sky_cry- ♀ 给 if_sky_cry 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 13:03:58

• 去年劝你啦， 股市比房事好太多。经历过2008-2012的 都不会对房产无限崇拜 -xinxin76- ♀ 给 xinxin76 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 15:18:24

• 别慌，猜测是空置多了才有压力吧。降低一些房租没有空置就好了。别轻易走急卖的路。 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 16:55:13

• 美国高国债必须靠较长期的较中高通胀来消化。老朽兄说过，房子长期抗通涨最有效 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 16:57:31

• BRRRR是赢在起跑线上的战略，只有稳住现金流，其他多数大小房东肯定比你先抗不住，千万别恐慌 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:00:29

• 他一个接一个的买， 估计贷款压力大到难以想象。2020后的房价，本身就是一个巨大通胀 -xinxin76- ♀ 给 xinxin76 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 16:59:18

• 我感觉不声不响所在地区只要都租出去，就会是正现金流 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:02:19

• 现在也是正现金流。我正在转型增加section 8比例。然后卖几个房子，可能就好一点过冬了。 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:13:00

• 有正现金流无空置则还贷没问题，何必非卖不可？ -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:11:18

• 感觉冬天要来了，还有三年的时间，留些现金过冬天。 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:14:00

• 如果是这个思路我支持。上到一定规模保守一些是对的。根据前面积累的经验教训，以后只挑极好的项目做 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:20:35

• 可能你并没听懂他面临的情况，也不是真的明白风险意味着什么。那些破产的人不是不懂得熬过去就好，都是资金链断裂，熬不过去。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 17:14:06

• 是的，可能我理解有偏差。我的理解是主要问题在于劳模大量离开引起的空置 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:13:38

• 然后呢？再然后呢？ -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (1023 bytes) () 01/28/2026 postreply 18:49:05

• 同意你的分析，你看到了问题的实质。想办法让资金链不要断。只是现在卖房非常难，20年没有过的现象。 -古来万事- ♀ 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 19:32:53

• 所以我的建议是卖净值高的，这样能实质性拿到一笔钱。也要把还贷高或者屋况差或者不好出租的扔掉，这种是石头而不是浮漂，会把 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (297 bytes) () 01/28/2026 postreply 19:42:23

• 说得是对的，可是给人牛批哄哄的感觉，not so good。 -Sugargrove- ♂ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 19:58:44

• 我很不在意你的判断，因为我很怀疑你的判断力。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (463 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:34:19

• 故弄玄虚，又是使命，又是学习，天外有人，太外有天。 -Sugargrove- ♂ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 23:37:07

• 我曾经买的那些银行拍卖房一部分就是投资人没能保留住的。我当时很感慨也觉得很残酷。神经被触 -古来万事- ♀ 给 古来万事 发送悄悄话 (60 bytes) () 01/29/2026 postreply 03:56:46

• 是的。目前形势卖净值高的估计也需要割肉才卖得掉。没办法，断臂求生。 -古来万事- ♀ 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:04:51

• 我估计6月会好转，有降息希望，市场就会有起色。但现在还不好预计能否持续，是一个转折的开始还是仅为昙花一现。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:37:15

• 希望形势变好。 -古来万事- ♀ 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 04:44:02

• 你说的对，很难完全设身处地的去考虑，只是觉得卖了挺可惜，长期看能不卖才能利益最大化 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/29/2026 postreply 05:05:51

• 你试一下valon mortgage,我刚好有个房子转到这家，天天发e mail 叫我多借钱，也是出租房。 -c和a- ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (30 bytes) () 01/28/2026 postreply 20:33:45

• 谢谢大家阅读和讨论。发帖的目的是给要地主提个醒，房市确实有风险。 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (615 bytes) () 01/29/2026 postreply 06:19:08

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