在投资房产的前三年，我对投资理论完全不懂。只知道买了个房，花了多少钱，每月能收多少钱支票，一年下来（付了地税保险和维修后）有多少钱剩下，把破房子修好后值多少钱（这差价表示赚了---多少钱的增值）。
15年才开始看点儿投资方面的书，有了点儿基本概念。记忆力比较好的老ID，可能还记得我刚上投坦时，仅有些实战经验，但理论基础有限。虽然那时坛子里很流行一句话：当地主只需小学数学即可。我只当玩笑话听了。一直没放弃积累和学习。
感觉自己一直在进步。在捋清所有基本概念及相互关系后，就如同武学中的打通任督二脉，融会贯通，看事件的本质就会越来越清晰和容易。这其实并不难，今天我就简单捋一遍，只要你能看懂并照着观察，思考，分析，你自己就能判断投资标的的价值及市场走向。未来我可能不再写了。
投资=赚钱，赚钱=回报大于投入
房地产投资回报率（ROI) =（年净租金收入/投资总额）X100%
年净租金收入=租金 - 所有支出（还贷，地税，保险，维修，管理，HOA，打官司，报税软件或会计师费...等等)
假如上边这些看不懂的朋友，我建议努力工作挣钱或定投股市大盘。想学习房产投资就从看懂上边这些开始，然后继续看下去。
物业的价值（或说一个房/一栋房），就是由ROI，越高越值钱（指买卖这个物业时的价格越高）。
都很简单吧。就几个等式。如果等式的一边改变，另一边也会随之改变（如果看不懂，请重读一遍小学或初中数学课本）。
都看懂了？差不多了，数学知识就只需要这些。
接下来，我们就需要学习并弄懂上述的每一项在什么情况下会改变，为什么改变。能让它们改变的因素与它们之间的相关及程度，即：正相关，负相关，强相关，弱相关。
别被这些名词吓着，都非常简单且容易理解。我用例子来解释。
大家耳熟能详的一句话：房价走势由人口和收入决定。换句话说，就是人口/收入与房价正相关，且属强相关。
再一句：利率要降了，房价要涨了。对，表示利率与房价负相关，利率跟房价也属强相关。
时不时有人问：FED降息一码两码，为何房贷利率没咋降？这其实表示，FED降息跟房贷相关，但不是强相关，长期国债利率跟房贷才是强相关。FED跟长期国债属正相关，但非强相关。
那么，为何这两年房贷降了1个点，而房价还跟着跌呢，它们之间不是强的负相关么？好问题，现在我们回到上边的等式。在“所有支出里”，还贷只是其中之一项（与利率强相关），而其它持房成本的增加超过了利率下降的数目，所以，房价就没有上涨的动力。
如果这些都听明白了，表示你完全有自己判断的能力。如果你觉得自己不会，就学习，思考，关注经济，关注政策，找出各种事件及与之对应的相关性，并把它们可能的影响放入整个公式中，然后，就是做加法减法，其影响多大（多大的砝码），趋势就在这些加法减法里，当你能熟练地做各种加减法后，还能再进一步，去思考和推测这些因素的变数，怎么变会带来怎么样的结果。
基本就讲完了。这并不是一门高深的学问。但我的感觉是它易学难精。
以前，当一个事件发生时，有些专家说好有些说坏，有人说正有人说负。你完全不知道为何会有这么大的差异，不知听谁的才对。从今天以后，你就不必只看结论了，用你的所学所思去判断。专家们可能立场完全不同（站在买与卖的对立立场），他们可能信息量不对等，可能对相关性所给出的砝码不同，对所关注的因素（位置或角度）不同，等等，不一而足。
因为房地产local性很强，简单地听一个人的结论，而所说之人的实际情况可能与你的完全不同，甚至背道而离，盲目地听，盲目地跟从，可能会把自己推进坑里。
关心当地的房地产情况，知道本地的人口就业经济变化。这些非常重要，大众的收入高了，房价会上涨，租金会上涨，赖租的人会少。你说这些不关你的事，那我也无话可说。关心政策，这些会影响人口就业收入。关心利率，这不仅影响你的房贷，还会影响所有需要借贷的公司，那些公司有钱赚，才会扩大招工，赚得多了，才会提高工资，经济就是这些的共同结果。我们做的虽是小生意，但谁都在这个社会中，相互影响着。
特此声明，我非专业人员，全是自学自己理解，转换成自己的语言，并不保证说得到位，也不保证都对。（所幸坛子里有很多非常懂行的朋友，也欢迎指正，我特别希望得到指正，这才是进步的途径）
另外，我打算在这两周时间里，写三两篇大家关心的，或有价值的文章。如果你特别希望我写某个方面，可提出来。
