超市为主力店的购物中心，位置不错，NOI $1.3米，cap rate 7.18%, 纠结买还是不买。

来源: smithmaella 于 2025-08-31 11:15:02 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (254 bytes)

超市店面面积占比46%，ACE 五金店20%，超市加油站和一间银行为ground lease, 其余有9个小店 （pizza, nail, dental, Chinese restaurant, UPS store, physical therapy, Edward Jones financial services，Italian restaurant)。

所有跟帖： 

• need to know population trend and job trend.. -borisg- ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 08/31/2025 postreply 11:36:43

• 属于人口净流入的地区，公司jobs也是愿意在这边投资 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 08:22:08

• 一个物业就一千万，我只敢听你说，不敢出主意。除了你，我还没见这新坛子里有这么大手笔的，论经验，最能帮到你的就是你自己了。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/31/2025 postreply 11:44:48

• 就是想听听坛上有经验的业主的看法，递上了offer,接受了，贷款是 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (208 bytes) () 09/01/2025 postreply 08:32:05

• 我只能看到首付和利率合理，5年气球还是挺有压力， 0.25% origination fee很便宜，估摸巨额贷款的优势。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (340 bytes) () 09/01/2025 postreply 09:40:15

• 感谢了，经常跟读您的贴子，学习了不少新知识！ -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 11:45:04

• 要看你的年龄段和喜欢折腾的程度. -田牛妹1- ♀ 给 田牛妹1 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/31/2025 postreply 11:56:49

• cap 有点低，最后10 以上 -Sugargrove- ♀ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/31/2025 postreply 12:00:41

• Mobile home park,可以弄到10%以上，grocery anchored,还没有见到，继续找 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 08:25:27

• 看主要二个超市和ACE，之前在那里有几年了，之后的lease 有几年，有几个option. -OrangeBread- ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (107 bytes) () 08/31/2025 postreply 13:17:32

• 能麻烦您查查看悄悄话吗？ xx -Sugargrove- ♀ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/31/2025 postreply 14:19:14

• 是的，这些是主要考虑的，有几个租户租金太低，希望租约尽快到期。 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 08:37:25

• 大手笔。 -不声不响- ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 08/31/2025 postreply 15:39:00

• 加油站是否和旁边稳定的租户如ACE有冲突？ -cnrhm2017- ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 07:19:17

• 加油站是Grocer fuel station,没有和ACE等店有冲突。它是Ground lease. -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 08:19:49

• 我是建筑师，以下是我的理解，给您做个参考 -cnrhm2017- ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (591 bytes) () 09/01/2025 postreply 09:22:10

• 没想到你是建筑师，失敬，望你能多从专业角度给我们拓展眼界。我觉得有加油站是好事，多项需求一处能解决是谓“方便”。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (185 bytes) () 09/01/2025 postreply 09:49:32

• 我同意。我主要担心加油站的车行路线是否影响人流，若没有，那gas station是加分，因为它提高了商业人流 -cnrhm2017- ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 09:54:33

• 你的担心是对的。商业地产里的停车位很重要，我记得刚开始看商产时，我的agent老说我忽略停车位，这也是物业价值区别之一。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 10:07:53

• 历害，坛子里人才济济。银行和加油站在街角上，其它店靠里边 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (72 bytes) () 09/01/2025 postreply 11:48:32

• 停车位拥挤从来不是问题，好事。就像一个大城市没有交通拥挤的现象就说明经济有问题了，全世界都一样 -cnrhm2017- ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 12:36:32

• 有加油站有没有做phase 1? 你能拿到loan 的话， 应该没问题。有没有做survey? -绣球花开- ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (422 bytes) () 09/01/2025 postreply 15:24:36

• 在有红绿灯的角路口上，人口密度比较大，不远处全是住家。P1、survey全做了，贷款是想弄到70%LTV,因为 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 smithmaella 的博客首页 (52 bytes) () 09/01/2025 postreply 17:43:28

• 恭喜 那我觉得算是比较安全了 租客比较多，不会出现大家同时离开的事 -绣球花开- ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 09/01/2025 postreply 21:24:42

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