也谈房市

房市有很强的地域性,只能谈自己熟悉的区域,南加。

今年已经过去的大半年的时间,橙县的大部分地区房价是没有涨的,好多地方是跌的。以尔湾为例,疫情往后的几年inventory最低的时候,市场上的房子不足200套,现在超过740套,明显的积压了。往下房价该怎么走,说说我的看法。

之前坛上的前辈发过一个帖子,谈到可负担性,我觉得现在确实是很大的问题。劳苦大众的工资在过去的5年里没有涨多少,但是房价翻番了。我的感觉是,大部分的房子本来也是劳苦大众买不起的,美国的自住房拥有率2024年是65%, 也就是说35%的人是没有自己的住房的。在疫情期间房价暴涨,是因为政府印钱,货币贬值,虽然拿W2领工资的人,工资没有增加多少,但是这一轮印钱,企业主们,甭管大的小的,都得到了政府援助,他们手里购买力实实在在把房价推高了。

再说到可负担性,我自己的独立屋上市出租也收到年轻白领合租的申请,这个是未来的趋势,以前自己住一室一厅 ,现在租金太贵,找几个人合租,人均费用就降下来了。当然这个玩的转的前提是,本区域人口是净流入。加州由于强劲的经济,得天独厚的地理位置,无以伦比的气候,基本上走的是老年人,进来的是闯世界的年轻人。有净流入的人口,租金就很难降下来。

现在好多基金都参与房地产投资,专门买独立屋,委托投资公司在选好的城市大量扫货,这也是我们小投资者应该注意的,搭个顺风车,人家吃肉,我们喝点汤也不错。

对于房价过热的区域,比如橙县的尔湾,大量的tract home, 到了这个价位,再20%, 30%的涨也很难,主要是之前涨的太多了。但是地处交通便利位置,临高速和购物不远的独立屋,可以做SB9 , 或者加建ADU的独立屋,我认为值得买入。现在是全世界范围内的货币贬值,美国国债早就高过天花板了,只有印钱一条路走。说到底就是咱们手里的钱不值钱了。现在建材和人工成本高居不下,由于通货膨胀,什么都在涨,没有理由房价跌。几年的高利率已经重创了实体经济,减息在即,在我看来,现在是南加买房的最好时机。

 

所有跟帖: 

房市是要消停一阵子。 即使降息, 10年国债也不跟着降, Mortgage Rate也还是高。 -24桥明月夜- 给 24桥明月夜 发送悄悄话 (585 bytes) () 08/27/2025 postreply 19:28:20

湾区人口净流出1.5-2%每年,过去5年人口少8-9%,再加码工需求减少,房价能够维持? -yoyo2- 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/27/2025 postreply 19:49:09

这个数据是不准确的 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/27/2025 postreply 19:56:29

请具体说说为什么不准确 -yoyo2- 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/27/2025 postreply 20:23:24

不准确还有为什么吗? Google一下不就明白了 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/27/2025 postreply 20:26:37

说不准确当然要有根据,我说的数据就google 来的统计数据。 你对湾区房产有仔细研究吗?湾区房价过去5年涨的很少(南加 -yoyo2- 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/27/2025 postreply 21:37:36

翻了番),租金过去5年基本没涨,有的还降,什么原因? -yoyo2- 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/27/2025 postreply 21:39:17

原因是因为疫情引起的wfh,很多马公搬去南加。现在这种情况正在逆转。 -咖喱披萨- 给 咖喱披萨 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/29/2025 postreply 12:45:18

我看到的数据是,从2020-2024年bay area 9 counties, 人口减少176,860, 约2.3% -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 (65 bytes) () 08/27/2025 postreply 22:11:41

美国多年来一直是六七成左右拥有自住房三四成左右租房子 -haomahaoma99- 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (126 bytes) () 08/28/2025 postreply 07:07:03

加州是庇护州,不会驱赶非法移民。但是川普这样搞,好多本来要偷渡过来的,也暂时不敢来了。估计得等川普下台再说 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 (289 bytes) () 08/28/2025 postreply 12:31:40

谈谈谈,大家都来谈,各抒己见。交流看法,交换信息。可惜加州太远,独特性又强,我只浮光掠影知道一点纸上信息,说不了看法。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/28/2025 postreply 07:49:03

哈哈,南加是老朽的地盘,他最有发言权 -haomahaoma99- 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/28/2025 postreply 08:03:05

加州还有什么好买的? 总统早就给年轻人指明了方向, 到大红州去, 那里有巨量投资建工厂矿山石油。 年轻人跑加州买高价房给 -xinxin76- 给 xinxin76 发送悄悄话 (24 bytes) () 08/28/2025 postreply 17:50:04

值不值得买,要看回报率跟通货膨胀率还有其他投资项目比 -咖喱披萨- 给 咖喱披萨 发送悄悄话 (485 bytes) () 08/29/2025 postreply 12:39:40

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