我感觉像是站在十字路口的迷途者，请大家帮我分析一下！感谢

来源: shiaoruan 于 2025-05-04 10:02:26 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (910 bytes)

地理位置：南加州

2012年的自住屋在2017年变成投资屋，2022年再买了2个units的投资屋，这两间投资屋可以说是顺风顺水，现金流非常不错，2024年手上有足够的钱又买了一间SFH （南加州Corona），63万全款买下这间1950年的烂房子（装修了8万多），不料今年租房市场不佳，花了3个月才租到$3300，这个房子地大将近9000尺，现在考虑加建一个ADU（1200尺左右的 3B2B，要从主屋做HELOC拿$25万出来）预估可以租$3000

建完之后两个units总共花费将近一百万，总租金大概$6300-$6500，地税一年到时可能一个月将近$900$200保险

请问大家，你们觉得这是个OK的投资吗？你们会考虑做加建ADU吗？如果不会，你会考虑卖掉吗？如果卖掉，接下来会再做什么样的房地产投资呢？谢谢大家！

所有跟帖： 

• 2024年买投资房就是失误。建了ADU，你的SFH变成了MFH， 主房租金会下降，没人会再按SHF价格租它。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 10:21:57

• 加了adu肯定影响主房租金，可能租客群也是不一样的人了，而且也要考虑将来卖的情况 -mimibird- ♀ 给 mimibird 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 10:55:40

• 值得加建。虽然收益不算很好，但你没有贷款，熬过去没问题。现在卖房是锁定损失，熬过去是用时间消化损失，并熬到有足够的盈利。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 10:57:18

• +1 -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:09:47

• 卖是肯定最不合算的。加建不如把拿出来的25万再去买个50-60万的房子。所以，1-再买，2-什么都不干，3-加建，4- -logyliang2002- ♀ 给 logyliang2002 发送悄悄话 (206 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:41:39

• 现在建筑成本太高，不值得动。 -24桥明月夜- ♀ 给 24桥明月夜 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:51:17

• 谢谢你！不过看关税的影响，感觉建筑成本会越来越高？ -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:37:10

• 这个思路不对。加建是把已经到手的土地价值利用起来。我算个帐你就明白了。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (573 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:14:55

• 加建以后税会涨， 而且现在Financing的Cost都不仅仅5.2%。 -24桥明月夜- ♀ 给 24桥明月夜 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:20:11

• 毕竟只有25万，但投入25万出租2500的租售比是1%。整体算（提升另外75万）投入，是赚。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:22:34

• 成本要可控。 25万加建1200尺现在看估计的比较乐观。 -24桥明月夜- ♀ 给 24桥明月夜 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:24:53

• 我还觉得贵了呢。为解决ADU的加建成本，我还特意发过特斯拉迷你屋的帖。要买大批量生产的成型产品，就能省很多费用。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:29:23

• 我有人已经给我quote是$200/sf，我有加15%上去，所以说全部一共要投入$100万，谢谢你的分享 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:42:59

• 非常感谢“守月”花这么多时间给出的具体分析！我很有兴趣再多了解“高科技移动房“ -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (180 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:41:00

• 那么你是新网友，老网友才知道我没有微信也不上其它社交媒体。看了你下边的新信息，我若是你，会考虑加建一栋2500SF的 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (521 bytes) () 05/04/2025 postreply 16:28:49

• 谢谢“守月”，这边city最多只会批1200，其实这边有个新的法案叫SB9法案（如果地更大确实可以做2500的side -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (128 bytes) () 05/04/2025 postreply 17:03:05

• 我觉得1200SF也值得。理由是土地相当于你“不花钱”，这种分割好的独立进入的地，建房审批简单些，房屋价值也高。只是建房 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (236 bytes) () 05/04/2025 postreply 17:13:12

• 请问移动屋具体如何操作？也不知道我们这边的City是否可以批准此类的移动屋 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (66 bytes) () 05/04/2025 postreply 18:12:48

• 你可搜mobile home，1200SF全新大约也在十万了。或搜特斯拉小屋，或boxable home... -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 19:35:07

• 好的，谢谢 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 22:22:23

• 上面守月分析得不错！mobile home 做ADU可能在西岸大城市很难很难通过City 批准。另外，你的HELOC利息 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (273 bytes) () 05/05/2025 postreply 09:16:26

• 她说的情况不是5%回报，是10%+的回报，投入25万，租3000，地税增加很少，月约300。另外提升70多万的投入从 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (19 bytes) () 05/05/2025 postreply 10:12:25

• 哦，没看仔细也没算LOL。要是这样的话是很值得。因为这是永久的增加不是remodel部分的。当然评估建筑的折腾就是个人 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (24 bytes) () 05/05/2025 postreply 10:48:08

• 费这么大劲，回报率才提高一点点？而且 -logyliang2002- ♀ 给 logyliang2002 发送悄悄话 (224 bytes) () 05/05/2025 postreply 05:05:00

• 你的脑袋里只有买买买，现在美国的情况是买来出租做不动，LZ在想办法怎么做才能让刚买下的房子做得动。再买5-60万，贷款 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (427 bytes) () 05/05/2025 postreply 08:44:58

• 谢谢“守月”再花时间帮我分析！这个房子本可以做一个JADU一个ADU -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (421 bytes) () 05/05/2025 postreply 22:39:06

• 谢谢你的意见！我家在未来五年估计不太能再买50-60万的房子，家里即将有两个要上大学的孩子，50-60万如果要借款30万 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (96 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:36:10

• 现在有收益， 没有贷款，就先别动了。 这样挺好。 -24桥明月夜- ♀ 给 24桥明月夜 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 11:50:28

• 这个房子我已经买了一年了，就是因为时间已经这么久了，旁边的地出租时已经分割开了， -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (183 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:45:58

• 关税不明朗时候最贵，明朗了，平衡了，应该都会好 -if_sky_cry- ♀ 给 if_sky_cry 发送悄悄话 (21 bytes) () 05/04/2025 postreply 19:04:28

• 你说的有道理！谢谢 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 22:24:12

• 城市不错地大税比新房低一半，没细节难判断是否买高。移民大家庭自雇者会感兴趣自己加建。市场不很明朗贷款扩建非上策。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 12:53:04

• 先感谢大家！我补充一下，主屋1876尺，4B2B，加建之后几乎可以照两个SFH出租，因为不连着墙，而且side by -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (150 bytes) () 05/04/2025 postreply 13:05:16

• 这块地允许你再加一个SFH吗？ -24桥明月夜- ♀ 给 24桥明月夜 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 13:07:03

• 这块地已经画好图，city已经批了3B2B了 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:47:42

• lot 可以拆分就好了。现在市场上70万左右年代稍新的房子只有4千多尺。新房建商2600尺地就能盖近2000尺2层。 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 13:30:18

• 其实可以！不过估计手续费用会很高很繁琐 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 15:48:41

• 我觉得顺势而为比较好，现在出租，房价短时间上涨都不太好 -if_sky_cry- ♀ 给 if_sky_cry 发送悄悄话 (268 bytes) () 05/04/2025 postreply 19:02:49

• 谢谢你花时间跟我分析！非常好的建议，感谢 -shiaoruan- ♀ 给 shiaoruan 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/04/2025 postreply 22:21:16

• 加建房升值有限。别费那事 -julie116- ♀ 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 (0 bytes) () 05/05/2025 postreply 06:50:34

• +1 -logyliang2002- ♀ 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 05/05/2025 postreply 09:36:21

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