怕降息后涨价，下单一个麦当劳,NOI $60k, asking cap rate 3.5%, offering

Cap rate 3.75%,口头offering 4%,卖家不答应。zero landlord responsibility, NNN ground lease, 还有五年到期，有涨租可能。在TX一个大城市，地段不错，周围有三个超大型公寓楼群，一共900多单元。就是这个cap rate太太低。自我安慰一下：图个低风险、土地增值潜力、不操心吧。

所有跟帖： 

• 有没有option period? 这个cap rate 是真低 加州可以接受 德州的不能接受 -绣球花开- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 08:33:48

• 绣球这方面很专业，没有option，明年可以开始谈下一个租期。cap rate谈不上去，连4%都 -smithmaella- ♀ (21 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:12:39

• 羡慕有钱一直可以买 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 09:08:00

• 您一直在不声不响的买、买、买，第N个BRRRR，1米买12个单元，真让人羡慕。 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:21:24

• 我依然没弄明白，ground lease，土地究竟属于谁，个人，政府？应该另有一份关于土地租赁的合同。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 09:12:16

• 我理解是买ground lease就是买地，麦当劳作为租客拥有那地上的建筑， -smithmaella- ♀ (131 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:16:58

• 明白了。你买的是土地，麦当劳公司租的是你的土地（他家自己建的楼，当然，这楼事实上是般不走的）。 所以你只签一份合同。 -守月- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 10:38:36

• 是不是因为ground lease 所以cap rate才这么低？ -cyg- ♀ (40 bytes) () 08/11/2024 postreply 11:48:14

• Ground Lease should have a higher cap than Fee Simple -roarroar- ♂ (281 bytes) () 08/11/2024 postreply 12:28:26

• 不过地上的建筑是搬不走的， 租客可能不得不高租金续约。不续约的话， 地主就白得麦当劳的建筑，高价租给别人？ -cyg- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 12:54:46

• 很难直接租给别家 这种大连锁建筑外面要统一的 一般要大装修或者重建 -绣球花开- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 13:48:24

• 經纪说是麦当劳，chik fill A这种优质租客，cap rate 就低。 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 15:52:51

• 这么低的cap 还不如买麦当劳的股票，现在股息率2.5%，每年股息增加10%，股价十年3倍 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 11:53:00

• 这是个好建议，马上去了解一下。 -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 15:49:47

• 回来汇报一下，卖方要价cap rate 3.5%, 我们offer 3.75%, 遭拒！ -smithmaella- ♀ (0 bytes) () 08/17/2024 postreply 16:19:06