BRRRR模式的局限性

来源: jenning 于 2022-09-10 15:51:03 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7457 bytes)

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我在2017年10月21日写过一篇介绍BRRRR模式的文章：

BRRRR的提法最早是由BiggerPockets（以下简称BP）地产播客的前主播Brandon Turner提出来的，后来这个播客的现任主播David Greene还专门写了一本BRRRR的书，这本书一时成为每一个BRRRR尝试者的葵花宝典， David Greene也一跃成为BRRRR的祖师爷。

这里先说说David Greene其人。此人家住旧金山，早年在餐馆打过工，做过汉堡，后来在旧金山当警察，用他自己的话说就是：晚上抓罪犯，白天弄房子。大约2009年左右他开始在旧金山倒卖房子，后来因为湾区房价太高，他便开始远程投资，基本上用的就是BRRRR策略，先是在凤凰城买过几个房子，后来主要集中在佛州Jacksonville做低端房的BRRRR。地产投资做的不错了后，他就辞掉了警察的工作，一边做起了地产经纪。他也曾做为嘉宾接受过 BP地产播客的采访，因为有一把好嘴皮子，当BP的两个主播中一个临时有事时就会找他暂代主持。再后来BP的创始人兼主播Josh Dorkin因为女儿生病，退出BP的日常管理事务和主播职务，David Greene也正式成为二号主播。今年初原一号主播Brandon Turner退出BP播客，David Greene也摇身变成一号主播。这期间，他写了两本蛮畅销的书，一本是介绍远程投资的，一本是专门讲BRRRR的。

凭借他在BP当主播的知名度，同时也因为自己的努力，他开了自己的地产经纪公司，在北加和南加都有办公室，做得相当成功，近一两年他又增开了贷款业务。

当David Greene写的那本BRRRR书出版了一年多以后，BP的网友们惊讶地发现，David Greene再也不提自己做BRRRR的事了。祖师爷金盆洗手，搞得徒子徒孙们慌了手脚，于是就有网友们在网上质问，既然BRRRR那么好，为什们David Greene自己不做了：

Why has David Greene moved on from BRRRRing?

面对徒子徒孙们的质问，做为祖师爷的David Greene觉得继续保持缄默，非明智之举，于是他就写了一篇很长的博客做为回应：

Why I’m No Longer Using the BRRRR Method—for Now

回应的基本要点是：时机不同了，能力不同了，资产规模不同了，事业重心和职业发展规划也不一样了，当然时间价值也就不同了，与其把时间花在BRRRR上，不如把它花在更有价值的其他方面，包括发展和壮大他旗下的地产经纪公司和贷款公司，继续他在BP的播客以教育和引导更多的地产投资者，以及写书等。

当然，David Greene不再做BRRRR是因为他的事业重心发生了转移。如果我们假定事业重心不转移，还继续投房，那么BRRRR有没有它的局限性呢？或者说，是不是适合所有情形呢？

假定要投资的房子的价格是20万，现在有现金20万，也就是说够BRRRR一个房子的费用。我们来比较两种选择：

1）用BRRRR，假定半年完成一个BRRRR周期，也就是说要2年才能完成4个房子。
2）不用BRRRR，直接用20万做首付买4个20万的房子，这个3个月就应该能完成。

BRRRR是可以通过劳动创造出与大市无关的增值，但是不用BRRRR马上就可以有4个房子，这4个房子马上就有租金利润和大市增值，尤其是在像过去两年这种房市大涨的情况下，不用BRRRR的效果不见得比BRRRR差。还有，可以节省1年零9个月的时间，有道是时间就是金钱，这1年零9个月总可以干点其它的事吧。这些时间，你可以花在像BRRRR那样翻修旧房子，你也同样可以用来通过别的途径来扩大规模，比如通过创造性的融资和资本运作，用seller refinancing，hard money loan，或者跟别人合伙等，来继续扩大规模。

BRRRR的最大缺点就是难以快速规模化，尤其当资产达到一定规模后，时间比金钱更重要。或者说，规模比单纯靠劳动能够创造更多的价值。在初始阶段，由于缺少资金，不得不用苦力来换，这个是可以理解的。

实际上，这是在比较完全靠劳动（BRRRR），和靠规模带来的大市增值和租金利润（不用BRRRR），这两者孰大孰小，刚开始时BRRRR肯定处于优势，但规模大到一定程度，后者就有优势了，1000的1%并不比10的100%来得少，并且不用BRRRR付出的努力相对要少得多。

我自己2016年以前买的房子增值率大约是2016年以后买的房子的3倍还多，但是2016年以后买的房子的总增值仍远高于2016年以前买的，靠的主要的就是规模。

有些朋友会说，也可以用贷款买房来做BRRRR。若用常规贷款，房子状况不好很难贷得出款来。即便能贷得出款，翻修也需要大量现金，原来的问题仍然存在，只是程度减轻了些。

上面所说的BRRRR很难规模化，主要是针对单个的独立屋，尤其是廉价的独立屋，BRRRR当然也可以用到有很多单元的大型公寓楼上或商业地产上，有了规模那就不一样了。

即便BRRRR低端独居屋，也有做得非常成功的，且不说投坛上就有不少这样的大拿。我知道Kansas City就有一个非常成功的投资者，此人叫Andrew Syrios，是父子三人团中的大儿子。当年他父亲在Portland主要做student housing。后来Portland房价上去了以后，Andrew Syrios就到了Kansas City, 买五六万的房子，再花个一两万修好了就租出去。父子三人团中，Andrew Syrios的团队负责找房买房，弟弟的团队管装修管理，老爹管贷款，规模就上去了, 他们现在可能已经有五六百个单元了，大多是独居屋和小型多单元，当然这与他们有自己的团队有很大的关系。

这里想说的就是，每种模式都有它的优缺点。

建宁 2022/09/10