佛州归来话房价

房价是看涨还是看跌，大多数所谓专家看涨。到处充斥着，“这次不一样了”的论调。我这个一般人结合自己的佛州之行，谈点看法。
和大多数地主一样，我也憧憬着躺在沙滩数钱看美女的幸福生活。坐儿论道不如起而行之。于是在去年夏天去了Clearwater Beach,Fort Myers Beach，两周前又去了PanamaCity Beach。经历的确美好。虽然没钱数，但是，仰望蓝天白云，平视美女戏水，小儿玩沙，也是赏心悦目。或者干脆闭目养神，体会禅意，心旷神怡。借用汉灵帝的话，这样的生活能过一万年的话，那就是神仙生活。

说干就干。一边度假，一边看房。回家后也天天盯着这几个地方。不看不知道，一看吓一跳。我一个同事2020年化87万美元买了一个Condo，去年夏天，同一栋楼，同样的房型，面积，卖了139万9千美元。而且上市只有一天。我计算了一下，Cap Rate 只有2%多一点。卖房经纪给了我这个Condo的收支明细。这三个地方的Cap Rate 大都是这个数。对此卖房经纪的回答是，买家赌的是房产升值。真能升值吗？就一这个房子为例，它在2008年的卖出价是126万美元。减去佣金，持有13年，也就打平而已。自从这个Condo卖出后，在同一栋楼里，同一户型的两个Condo家价10万到149万9千美元。挂牌三个月，无人问津，去年12月初减到139万9千美元，只今仍未卖出。

正所谓一叶知秋，我的猜测是，短租房的价格在去年秋天已经到顶。原因是，买自住房的人不会去计算收益，买投资房的人会。俗话说杀头的生意有人坐，赔本的生意没人做。2%的资本率继续买房的地主肯定不多。短租房的到顶可能是个先兆，自住房价格的下跌，可能随后而至。大概今年秋天到顶。我预测2025年的房价比今天低。

这只是一个小老百姓的观点。大家要做出自己的判断。

所有跟帖： 

• 看一个房子就得出结论，也太草率了。怎么也得看一个地区的平均价。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:12:06

• I only talk about beach condo. 2-3% Cap rates is the norm. -faststep- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:26:54

• beach condo 属于稀有产物，不具备代表性 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:01:37

• 如果大家都觉得2025会跌，那么肯定会在2025之前跌 -maxil2004- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:13:52

• 你搞错了. faststep 说的是今年到顶，明年就跌了，2025大跌到比现在低。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:33:33

• condo在哪个城市？ -绿园紫竹- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:15:00

• Fort Myers Beach -faststep- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:18:17

• 利息涨 房价跌 这个是必然规律 -jhw20008- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:29:08

• 有人会告诉你这次不一样了，因为有demand -硅谷码工头- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:41:00

• 每次人们都是这样说，记得十几年前在股市crash之前，很多人都说major correction要来了。结果说了大半年也 -雾蒙蒙雨霏霏- ♀ (448 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:21:50

• 有一些是基金买入。某些阶段价格越高越好，带路党 -julie116- ♀ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 13:55:27

• 现在Tampa 0.8租售比已难找了。刚买4Plex, 60W,Rent $4177, can force 升值到 $ -MayaLandlord- ♂ (34 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:04:18

• 在Tampa哪里？ 很好的价钱， 恭喜 -catch123- ♀ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:21:37

• ST. PE -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:55:03

• 很不错 可能就是房子老点 -catch123- ♀ (177 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:59:34

• 75 brick， CapEx 5~6%， Cash On Cash 5~7% -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 15:12:23

• 你放太多cash了吧？ ：） -catch123- ♀ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 15:14:22

• 加Closing Cost大概28% -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 15:21:11

• 今年地税不涨，明年force 升值。。。应该可以 -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 15:22:58

• 你是否少加了一个1 在前面， CoC return 不应该这么少， 你的租金这么高， cashflow很好， COC 不 -catch123- ♀ (267 bytes) () 02/11/2022 postreply 15:24:01

• 1.6%地税，0.8%保险。。。。你再算算？ -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 15:56:56

• 还有3%VACANCY, 3%REPAIR(房况不错） ：（ -MayaLandlord- ♂ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 16:02:26

• 很好的deal -菊花茶香- ♀ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:39:00

• 比较烂了，佛州地税极高，保费又高又烂·。Interest Rate not matter much （long term -MayaLandlord- ♂ (46 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:54:02

• 同意你说的， 海边房赌的是升值 -catch123- ♀ (436 bytes) () 02/11/2022 postreply 14:20:33

• 这类房产有明确目的才买，家人喜欢，度假或退休用，作为投资不稳定，回报也不一定好，涨跌都快，风险高于用于居住的出租房。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/11/2022 postreply 19:33:50