达拉斯地区六万美元投资房实例分析（6）- 负头款概念

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达拉斯地区六万美元投资房实例分析（6）- 负头款概念

这篇文章完全是房地产投资回报率(ROI)的理论探讨，欢迎各位同仁批评指正。

1 传统的投资回报率

1）没有贷款的投资回报率：

还是以504 Chinner St 实例来计算投资回报率，总现金投入:$66000,每月净现金：

$790， ROI(Retun on Investment)= $790 X 12 months/$66000=14.36%

2）Cash out/ 重新贷款

向银行申请30年固定利率贷款，75% LTV(75% loan.25% down), 4.25%,只按总现金投入$66000为上限，头款是$16500(25% x$66000),贷款额是$49500(75% x$66000)那么PI(本金和利息）: $244, 加上税$180, 保险$60，维修金$70，总计：$554（$244+$310),这样每月净现金：$546($1100-$554)

投资回报率= $546 x 12 months/$16500=$6552/$16500=39.70%

在这里，你只按你的总投入的现金来做贷款的，并没有按银行的评估价来贷款，这种情况极少，而绝大多数是按银行的最大评估值来贷款/Cash out.

2 负头款的概念

这栋房子的市场价大约在10万5千，如果银行的评估值也是10万5千，那么75%LTV,

贷款额是$78750(105000x75%),头款是$26250，那么PI就是：$387, 同样加上$310，总计:$697（$387+$310),每月净现金:$403

传统的投资回报率= $403x 12 months/$26250=$4836/$26250= 18.42%

但是你从银行拿到的现金是$78750,而你的总现金投入是$66000，净得$12750,实际上，你不但一分钱没化，还从银行那得到$12750，每月还有现金$403，拿着$78750再搞下一个，每月都有正的现金流，这难道不是所谓的房地产投资的最高境界？

那么实际的投资回报率= $403x 12 months/-$12750=？？？？怎么算？

这就出现一个问题，如何称呼这个$12750，在商学院，房地产学院，也没学过，我就称之为负头款. 所以，传统的投资回报率计算只适合在正头款的情况下使用，一旦是负头款的情况下就不行了。

这种低买,装修之后再贷款方式是房地产投资人使用最多的，很多情况下你不但不用自己的钱（用Hard Money or line of credit )，还能从银行那得到钱，比空手套白狼还狼（负头款+正现金流），从另外一个角度来说，房地产投资是可以是无本万利的，相信我们上文学城的很多房东地主都有体会的。

补充：经过网友的提示，这 $12750 应该是Capital Gain,由重新贷款产生的，不属于租金。

Captial Gain ROI= $12750/$66000=19.31%, 这是一次性的，而每月403 的租金净收入是继续的。